最适合华人移民居住的美国十大城市

美国是一个传统的移民国家，民调机构盖洛普2012年调查显示，全球想移民的人中有四分之一想移民美国，中国人移民的首选国家也是美国。那麽，美国哪些城市最适合华人移民呢？

数据显示，目前，华人是美国第3大外国出生人口群体，仅次于墨西哥人和印度人，总数超过200万，在2013年，华裔人口佔美国整体移民人口的5%。

华人喜欢聚居，报告数据显示，31%的在美华人定居在加州，21%定居在纽约。加州的洛杉矶县（County）、纽约的皇后区、纽约的布鲁克林区和加州的旧金山县这4大郡县聚集了29%的来自大陆的华人居民。

2009年到2013年间，纽约、旧金山和洛杉矶市区是华人在美国最集中居住的大都市区域，约46%的在美华人居住在这些地区。

1. 洛杉矶（Los Angeles）

洛杉矶是加州第一大城市，仅次于纽约的第二大城市。这裡环境优美，温带海洋性的气候全年温和，没有极端天气。虽然空气质量在全美排行靠后，但实际上远远胜过北京等中国众多城市。

洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一，约有40万人左右，华人社区多，使用华语的机会也多。洛杉矶经济发达，是仅次于纽约的金融中心，华人商家也很多。
洛杉矶西部的好莱坞使当地文化更具国际化，随着华人移民大量增加，华人文化也越来越丰富，这里设有华人电台、电视台以及报纸等。

2. 尔湾/新港滩（Irvine / Central Orange County）

尔湾位于加州南部橙县，是只有30年历史的新兴城市，聚集了中上阶层人士。尔湾拥有17万人口，亚裔居民佔4成，大多数是华裔和韩裔。尔湾靠海，气候怡人。
这个新兴城市的投资和就业前景十分广阔，政府管理与服务完善，治安状况良好。另外，加州大学尔湾分校等优秀学府就座落于此，校内华裔很多。诸多有利因素成为包括华人在内的各国人士移居到此的主要原因。

3. 旧金山（San Francisco）

19世纪50年代，第一批华人随着淘金热进入旧金山，现在这里已成为美国华人比例最高的城市。旧金山是北加州和湾区的商业和文化中心，是5大主要银行和许多大型公司的总部所在地。这里也是美国最漂亮的城市，崎岖的海岸线、宁静的海湾、现代化的大厦以及时尚的购物中心，将繁华和静谧融为一体。
旧金山唐人街在北美所有唐人街中历史最悠久，在北美华人移民中佔据重要位置。旧金山唐人街也是一个着名的旅游景点，吸引了许多来自世界各地的移民和旅游者慕名而来。

4. 圣地亚哥（San Diego）

圣地亚哥是加州第2大城和美国的第8大城，目前有大约300万人口，华人不少于10万，特别是近10年来增长一倍。圣地亚哥的生物製药与无线通讯等高科技产业发达，是全美科技产业发展最具活力的地区之一。
圣地亚哥近年来吸引了越来越多的华人在这裡投资、工作与生活。圣地亚哥邻近墨西哥边界，海滩、山以及沙漠的美景吸引了许多人来此渡假旅游。

5. 圣荷西（San Jose）

圣荷西是加州第3大城市，是北加州湾区的重要组成部份，也是世界闻名的硅谷心脏。很多华人新移民不再从事餐饮等传统行业，而是转向硅谷的高新技术领域。这裡具有多元文化，华人在政治、经济和文化上自由，生活上便利。

6. 西雅图（Seattle）

西雅图是华盛顿州最大的城市，也是美国太平洋西北区最大的城市。2013年7月被评为美国发展速度最快的主要城市，这裡有微软、波音、亚马逊、星巴克等国际性大公司。
另外，西雅图有「翡翠之城」（Emerald City）、「雨城」、（Rainy City）、「常绿之城」（Evergreen City）等美誉。西雅图附近有面积广大的河流、森林、湖泊和田野，在这裡整年都可以进行帆船、滑雪、骑车、宿营和徒步旅行等活动。

7. 纽约（New York City）

纽约这一世界级大都市是全美华人最多的城市，也是最多元化的城市。据2010年统计，纽约海外华人人口超过68万，是亚洲以外华人最多的地方。纽约市内唐人街不止一个，繁华的曼哈顿华埠、布鲁克林华埠和法拉盛华埠，都使人感觉置身于地道的华人世界。

纽约也是各国移民的最主要选择，移民人数超过洛杉矶和迈阿密。纽约被誉为世界文化之都、购物天堂，同时教育水平也相当发达。

8. 波特兰（Portland）

波特兰是美国俄勒冈州最大的城市，也是美国西北部仅次于西雅图的第二大城市。这裡被誉为美国的 「玫瑰之城」，市区可见许多漂亮的玫瑰园。波特兰还被称为「桥城」、「河城」，也曾获选全美最适合育婴的城市。
波特兰市生活开销也很低。这裡集中多所各类高等院校，其中俄勒冈州立大学是美国最着名的州立大学之一，由林肯亲自主持建立，学术声誉极高。波特兰大约有10万华人，这裡的中文学校也很多。

9. 奥兰多（Orlando）

奥兰多位于佛罗里达州中部，是一座中小型城市。这裡虽不及大都市繁华，但也没有大都市的喧嚣，宜居度很高。奥兰多生活成本低，是世界上最好的休閒城市之一，气候温和，市区可见众多湖泊，街道非常乾淨，还有艺术博物馆、历史博物馆、各种主题公园等。这裡也极具投资价值，升值空间很大。

10. 波士顿（Boston）

波士顿风景秀丽。这裡也是全世界高等院校密度最大的城市，世界知名学府哈佛大学和麻省理工大学就在这裡，是吸引世界各国移民和留学生的主要原因。波士顿华裔人口众多，生活水准比较好。波士顿唐人街是美国十大唐人街之一，也是美国各城市唐人街中管理得最整齐的一个。


【大纪元2015年02月24日讯】（大纪元记者李默迪综合报导）

美国orlando 地產投资分享

区域选择和价格增长趋势分享

从2008 年经济危机，在Orlando 相继买了几个房子，短期出租和长期出租都有。在美国的大网站文学城投资理财论坛也发了几篇买房的真实经历。

短租房和长租房房价赠长趋势比较，观察了我的几个房子的增长趋势，发现短期出租房房价增长比较慢，而长期出租房增长比较快，因为短租房购买人群主要是投资人士，房价和投资收益有关，现在的租金相对于2008年也没有增长太多，所以如果房价太高，收益比较低，投资客也不愿买。我在2008年底32万 买的房子现在价格也就是40万左右。而长期出租房就不一样，因为我都是买在好区，所以购房人士主要是当地居民，满足孩子上学自主的，对房价的租售比没有要求。所以我在2012 下半年买完后，在2013 年5 月半年内价格很快攀升了50% 。

从2013 中期到现在，价格比较平稳，因为房市和股市一样，在一年的爆发期后，一般要平稳一下，市场消化一下，再次爆发，现在距离历史最高点还有很大距离，比如我买的这个房子16968 deer oak ln，32828, 以下是zillow 的价格曲线和历史。

2012 年底签的短卖short sale 合同是$18万，等到2013 年7 月份银行批下来最后价格加上上一个owner 欠的HOA 的管理费，最后价格是$18万7千。当时的市场价格是24 万。我因为需要在加州买房，一个月转手卖给我的买房中介Eileen$21 万，去掉各种费用，net 2万美元。这个房子现在的价格也是24 万左右，但历史最高峰在2006 年是42 万。因此还有很大的升值空间。请看16968 deer oak ln 价格趋势

买房区域的选择要根据自己的实际情况而定，有的资金少，希望现金流高的的适宜买便宜的一些区，但我的原则是中等区可以考虑，但差区坚决放弃，对于远程投资，实在太难控制。还有资金多，可以选择买高端保值区，即使现金流低一些，但保值升值潜力大，以后还可以自己享受。

Orlando 可以投资的区域很多，我最喜欢的区是Windermere ，这个区域分很多价位不同的小区，有很多高夫球场，最美的是很多房子后面就是带着私家码头的大湖。 美国的高尔夫球王子老虎伍兹，已故的麦克杰克逊，还有中东的巨富都在此有房子。很多名人为了不让打扰，自家门口居然不让修路，仍然是泥路，很有意思。麦克杰克逊的房子象一个白色宫殿，房后是一个大湖，风景如画。这个区域的租客基本上是高端人士，所以租金比较高，一般是35 万的房子租金是$2800-$3000之间， 地税是$4000 年左右，加上每个月的HOA fee$150 ，所以现金流在6%-7% 左右， 如果用贷款这个杠杆的话，加上现在利率在3% 左右，那现金流就要至少9% 以上了。我在2012 年出了几个35 万左右Windermere 新区的offer, 都没有拿到。我的一个朋友买了一个老麦隔壁高尔夫小区的房子，2013 年初价格是95 万，现在是$110 万左右。租金是$5500， 因为是用现金买的，所以回报率在5%-6%。我看中了这个区的一个当时short sale 的房子，后面是一个很大的高尔夫球场view.当时要价$85 万，市场价在$100万左右，我和我的一个亲戚一起出了$78万，银行最后批的价钱还是85万左右，所以我们只能放弃，毕竟这个区市高大上区，资金有限，只能转战其他的区。希望有生之年有机会再来这儿买一套真正的湖景带码头的美房，不过这些大湖都是有鳄鱼的呀，害怕鳄鱼的还是放弃这个码头吧，上一个名人小区的房子。要价1亿人民币。

From: http://blog.vivdda.com

奧蘭多地區住宅價格連續5個月上漲

據奧蘭多房地產經紀人協會公佈的報告，奧蘭多地區現有的住房供應繼續萎縮，而6月份奧蘭多核心現房市場價格則連續第5個月上升。中位數價格平均為12萬5,000美元，比5月增長4％，較去年6月增加了14％。價格抬高的因素包括市場上的物業供應減少，6月的住房庫存下降了107家，總數為8,136套，是2005年9月以來的最低水平。該協會還指出，銷售價高於出始牌價的房屋交易量在增加，6月份出售的房產有超過43％的銷售價是上市的原定價或更高價格。

日期：2012/07/31 【 經濟部 / 駐亞特蘭大台北經濟文化辦事處商務組 報導】

申请房贷的收入计算

华人喜欢购置房产，但是许多人在申请房屋贷款上遇到麻烦。银行不愿意借款给他们，因为他们收入「不足」。现在，美国房市开始复苏，有的华人又开始计画买房了。根据平日工作所见，我这次说说华人容易忽略的问题。

申请房屋贷款需要提供几种财务文件，让贷款银行（lenders）审核。一般来说，借款的条件和借款总额由收入决定。贷款银行要向国税局索取借款人税单证明（borrowers' tax transcripts）。贷款银行通过税单报税资料，判断借款人是否具有还款的能力。在这个过程中，贷款人主要是查看工资单和W-2来确定收入。贷款银行会采取必要的保护措施，以防止收入作假和误导。贷款银行会请借款人向国税局递交税单的请求表（4506-T）。在借款人的要求下，国税局会直接寄给贷款银行。税单列出税表中的几乎所有的项目。只有借款人在退税表上的收入与工资单上的收入相一致，贷款人才会继续处理借款人的申请。假如发现存在问题，贷款人就会要求借款人做出解释。

在寻找房屋贷款的时候，借款人要随时拿出报税收入证据，以证明自己可以借款。但是，在前些年房市膨胀时，贷款人有时不要求借款人提供完整联邦退税表，认为借款人带着退税表的前两页就行了。但是，现在情况完全不同。借款人要带的是整个退税表和所有的税单，因为借款人的全部收入反映在整个的文件中，仅是前两页是不被接受的。

在贷款申请中，贷款银行要检查税表的各个方面，以决定借款人的真正收入是多少。这就意味着贷款人不仅要看「报告的收入」，而且也要看其他有关资料，如没有**的雇员工作花费。2106表工作花费要从收入中减去，如制服丶工会费丶里程丶用于工作的手机花费丶市场推广费用和训练费用。例如，有人每年挣7万元至8万元，但是有2万元的工作花费，这就减少了他们的报税收入。贷款银行在审批时会把工作花费从收入减去。

投资房产是华人的最爱。除非这个资产是在当年购置的，出租房产的收入必须要显示在税表上，租金必须连续出现在银行月结单上。若借款人每月租金收入是1000元，但每月为房屋花费900元，那么借款人每月的租金收入就是100元。假如借款人每月收入1000元，但是没有表现在税表上，借款人就不能把这个收入算入家庭收入。

生意损失也可能影响申请房屋贷款。假如你（借款人）每年工作挣10万元（W-2），但你的太太每年生意损失4万元，贷款银行就会把这4万元从10万元中减去。这样，借款人夫妇的报税收入仅有6万元。在这种情况下，你可以请教贷款银行是否只用你一个人借款，而不是夫妻共同借款。那样你的个人收入就算10万元。另外，如果你有401(k)退休帐户，那你的收入也可以再加上你的退休帐户。假如你在退休帐户投入1万6000，所以你的收入是11万6000元。

另外一个好消息是，有关房屋丶商业设备或其他财产的「折旧费用」，可以加回借款人人的贷款收入计算。这折旧费用可能是好大的一笔款项。资本利得（如股票买卖）如果是连续的，也许可以计算为收入。假如资本利得是一次性的，可能不能算为收入。

如果是自雇业者申请贷款，贷款审议常常是一大难题。许多自雇业者（如餐厅或鞋店老板），很难获得贷款。这是因为为了省税，他们过去总是设法减少报税收入。他们现在不能为了房贷提高收入而去修改过去税表。痛苦的解决办法是，纳税人得先提高自己的纳税收入，两年后再申请房贷。







From: 世界新闻网-北美华文新闻

奧蘭多養老醫療見效 , 首季度售樓量漲19.5%

2015年第一季度同比2014年，成屋銷售量增加了19.5%。3月份的銷售量為3067套，是自2005年6月以來單月銷量銷售量最高的一個月份。

　　因傳統銷售量所占市場銷售的總比例不斷增加，待售房屋庫存量的增加以及利率仍然處於歷史較低位置等因素,推動了奧蘭多的房價上漲了10.9%，達到$177,500。

　　奧蘭多房產市場全方面的“茁壯成長”，與其政府有意將其打造為全美第二大醫療養老城市品牌等一系列舉措密不可分。

　　奧蘭多何以成為全美第二大度假養老醫療城市？

　　關鍵詞一依湖而建的高科技醫療城

　　諾娜湖緊鄰著奧蘭多國際機場，是一片近10年開發的城市新區，總占地面積7000英畝，被認作是奧蘭多市產業升級的關鍵地區。因為這片區域集中了中佛羅裏達大學的全新醫學院，著名的桑福德-伯納姆醫學研究所，佛州退伍軍人醫院，內穆爾兒童醫院和佛羅裏達大學的分校區，因此也常被稱為“醫療城”。州政府市政府和眾多企業在此投資，力爭創造當地高收入的就業崗位，提升佛州整體的競爭力，並建立一個全球性的醫療保健、研究和醫學教育的基地。

　　諾娜湖高科技醫療城，占地4000英畝，裏面包括有大型兒童醫院，安德森博士癌癥研究中心，奧蘭多退伍軍人醫療中心，中心佛羅裏達醫科大學，醫藥健康科技研究院，BURNHAM醫療研究院美國東部分院、佛羅裏達大學研究院等。外加一個占地600英畝的LAKE NONA GATEWAY INTERCHANGE科技園區。

　　到2017年將創造30000-50000個醫療就業崗位，帶動76億美元的經濟效益。成為奧蘭多繼旅遊業之後最強有力的經濟支柱產業。

　　關鍵詞二 四季宜人的舒適環境

　　由於溫暖的熱帶氣候，奧蘭多常年陽光明媚，因此也給奧蘭多地產帶來了一年52個星期不間斷的租賃周期。

　　關鍵詞三 完善豐富的休閑娛樂配套

　　奧蘭多建設了多個市民休閑活動公園， 為市民登山， 健行、自行車，露營、水上活動、家庭聚會，提供了良好條件。

　　關鍵詞四 各種稅費較低

　　消費稅僅為6.5%，個人房產稅(千分比)約為21.58，公司所得稅5.5%，沒有個人所得稅，而美國大部分州都是需要繳納個人所得稅的，如維吉尼亞州最低個稅率為2%。

　　關鍵詞五 低於全美平均水平的犯罪率

　　根據權威網站數據統計，奧蘭多地區的犯罪率在全美屬於最低水平，源於奧蘭多良好的城市形象和家庭友好的城市特征。

(綠色代表安全，紅色代表高犯罪率)

　　由於醫療城創造的就業崗位數量巨大，對奧蘭多當地的房屋銷售起到積極的推動作用，雖然房價也隨之不斷走高，但仍然處於全美較低價位，尤其是相對於同位於佛州的另一個度假勝地邁阿密而言，房屋性價比更高，是投資醫療養老地產的絕佳選擇！

From: 新浪網

美国投资房地产最有潜力的地区

去美国移民的人数越来越多，当然这也带动了美国的经济，就拿美国的房地产来说吧，美国房地产投资潜力最大的地区是哪里呢?

　　说美国投资房地产潜力最大的地区那就是佛罗里达州，说起这个州大家一定会想起来奥兰多的迪士尼乐园吧，奥兰多是世界上最大的旅游目的地，其中的迪斯尼乐园每年更是能吸引超过5000万来自世界各地的游客，而迪士尼乐园作为世界上最大的雇主，旗下共有65000多名工作人员。由于奥兰多的地理位置优越，往东1个多小时到大西洋，往西1个多小时到墨西哥湾;全年气候温和宜人，很少有飓风，故被称为“阳光之城”。其发达的旅游业，每年能为全州创造出44%的收益。这不得不让嗅觉敏锐的国内投资者们对其产生浓厚的兴趣。

　　在过去的12个月里，加州众多城市的房价达到了20%或以上的升幅。而自美国经济复苏后，佛州房市强劲回升，9月份住宅价格中位数上升至17万美元，比去年同期高出17%。佛罗里达州房地产市场是次贷危机的重灾区，许多银行拥有的住房，现在纷纷以2007年价格的30%出售，这个价格已远远低于建筑成本。不过美国房产机构预测，在2014年，佛罗里达州的房产市场会赶超加州，拉斯维加斯和凤凰城，成为全国瞩目的焦点，引领全美房产市场复苏。

　　美国房产专家认为，佛州房产市场正在走出低谷，大量的外来资金进入，一些银行的房子开始出现多方争抢，售价开始提高，现在正是购买奥兰多房产的好时机。

　　由于奥兰多具备旅游、投资和居住的三大主要因素，所以当地的房屋有短租与长租两种方式。租约在7个月以上的是长租，以下的算短租。当地所有房子都可长租，但只有迪斯尼周围的100多个社区，政府规划只允许短租。短期出租房一般是租给到迪斯尼的游客，租期以天或星期计。做短期出租就像拥有一个小生意，海外投资者一般交由租赁托管公司管理，管理成本相对较高。另外，绝大多数的投资房是用来做长期出租的，长租省心，稳定。

　　目前奥兰多的投资现金回报率在2%-8%之间，一般地说，地段好，房龄短的住宅升值潜力大。

　　佛州奥兰多房产投资建议：

　　佛罗里达州养老、休闲与投资的佳地

　　一直以来，美国是海内外投资者最为钟爱的国家。其完善的社会福利制度、优质的教育体系、各大世界顶级的名校，都吸引着投资者们眼球。加州与纽约更是投资者们心目中的黄金地带。不过，威翰地产在这里建议各位投资者，在地大物博的美国，除了那些热门城市与加州之外，佛罗里达州的奥兰多其实更为别有洞天。

　　在冬天，美国富人最爱去的地方就是佛罗里达州。由于地球上最大的一股暖流——墨西哥湾暖流源源不断地把赤道附近的加勒比海海水运输到佛罗里达半岛周围，因而即便在冬天，人们依然能够下水游泳或是进行水上活动。旅游业、制造业和农业是其经济的三大支柱。

　　由于美国的黄金海岸迈阿密与世界最大迪士尼乐园都在佛州，而世界上最好的休闲城市之一奥兰多也位于佛州，因而使其成为旅游、投资甚至是养老的好地方。根据研究，越来越多的中国投资者已经加入到购买佛罗里达房地产的人群中，奥兰多就是其中之一。

　　据报道，佛罗里达州是美国本土人最爱的也是美国最著名的退休养老胜地。2010年，全美每50个老年人中就有9个居住在佛罗里达这个“阳光之城”。出乎意料的是，老年人的购买力已经相当之高，那些大而舒适，宽敞明亮的别墅成为了他们的不二之选，然而，奥兰多都会区别墅的房价上升幅度也加快了脚步。

　　那么为什么人们都到奥兰多投资房地产呢?具体有这几个原因，一起来看看吧!

　　1、升值潜力大;

　　2、市场存量少;

　　3、租赁供不应求。

From: 加州華人資訊網

奥兰多主要区域房产简析

奥兰多都市圈指的是以奥兰多市（橙县）为中心，连同周围的基西米市（奥西奥拉县）、桑福德（塞米诺尔县）和莱克县，总共四个相邻县组成的都市圈。都市圈面积约10,400平方公里，人口约为213万。


奥兰多 City of Orlando
都市圈的核心是奥兰多市。奥兰多是世界上最好的度假休闲旅游城市，比起纽约和洛杉矶，这里的所得税、消费税和生活成本更低，加上气候温和、城市及周边自然环境好，因此更适宜居住。相比同在佛州的迈阿密，这里人口不那么密集，治安更有保障，房价合理，具有更大的投资价值。

由于奥兰多主要的居民区都在郊区，因此市区常住人口仅仅只有24万人。而每年来到这里的海内外游客达到5,100万人，其中包括3,600万的境外游客，因此，奥兰多国际机场（市区东南）成为全美最繁忙的机场之一。
奥兰多中心城区集中了奥兰多主要的摩天楼，作为众多企业办公的场所。还有县市政府法院、奥兰多火车站及长途汽车站、安利中心体育馆、诸多剧场和宗教场所。

中佛罗里达大学区域  University of Central Florida
在中心区以东约20公里左右的大片区域，是中佛罗里达大学和中佛罗里达研究园区。
中佛罗里达大学（University of Central Florida 简称UCF）是佛罗里达最大的公立大学，是全美大学中学生人数排名第二的大学，也是全美三大光学中心之一。
毗邻的中佛罗里达研究园中，既有诸如波音、思科、西门子等大型高科技公司入驻，还有众多小型初创企业来此落户。大学及研究园带来的人流众多，因此也吸引了许多连锁酒店在周边设立分店。许多居民住宅社区环绕在大学周围，有独立的别墅，也有联排和公寓。无论是购物娱乐，还是小学中学的配套都十分完善，生活非常便利舒适。

诺娜湖 医疗城 Lake Nona Medical City
在奥兰多国际机场的东南，在一块28平方公里的土地上，集中了大量的商用建筑和居民住宅，这片区域被称为诺娜湖，也常常被称为“医疗城”。这里包含了中佛罗里达大学的新医学院、著名的桑福德-伯纳姆医学研究所、退伍军人医院、内穆尔儿童医院和佛罗里达大学的分校区。

医疗园区核心四周围绕着住宅社区。住宅区的设计充分考虑了步行出门的需求，商店和主要公共设施都在步行范围之内。诺娜湖区还建有一个高规格精英级别高尔夫球场，44英里长的自行车/步行道正在建设中。目前为止，已有3,000栋房屋完工，到2026年前还有11,000栋计划开工。医疗城二期工程将包含两个全新的酒店、两栋新办公楼、美国网球协会的新总部大楼、一个小企业孵化中心、一栋公寓楼，一百万平方英尺的零售商业区和一个囊括零售餐饮娱乐的城市综合体。诺娜湖区医疗产业和住宅区结合的发展模式被公认为是未来美国城市发展的绝佳模板，一家房产调研机构的总监安东尼库洛克说这里的销售情况是奥兰多都市圈中最好的。


主题公园区 Theme Park Area
奥兰多市中心西南方向的华特迪士尼世界度假村是全世界最大的迪士尼主题乐园，内设6个主题公园， 4 座高尔夫球场和 26 家主题酒店。坐拥 100 多平方公里的超大规模，这比大多数美国中等城市的面积还要大。环球影城度假区包括两大主题公园，一个餐饮娱乐区和三家 3A四钻级豪华度假酒店。

环球影城主题公园景区所在区域被称为“Doctor Phillips”, 以柑橘种植业巨头——菲利普斯博士命名，他曾将巨额的财富捐赠给社会。迪士尼景区所在区域被称为“Lake Buena Vista”（中文：布埃纳维斯塔湖），该区域及周边的温德米尔“Windermere”、湾湖“Bay Lake”和湾山“Bay Hill”的房产项目，主要以度假别墅和宾馆酒店为主。凭借黄金地段的优势，这一带的酒店租金和房价无疑比奥兰多其它区域的房产要贵一档。而再向外辐射的区域，就能找到封闭的别墅住宅区、联排别墅、高尔夫度假村等等多种多样的房产项目了。这些已经建成或者在建待建的房产，广泛受到各国投资者的欢迎，这一带的房产所有者几乎都不是本地常住居民，其主打的优势是短租投资回报，所以在教育配套方面有所欠缺。

基西米 City of Kissimmee 
从迪士尼景区再向南一点，就离开了奥兰多市，进入了奥西奥拉县的基西米市。这里是许多园区员工长期居住、安家落户的城市。常住人口约63000，中小学合计有40多所。基西米市的房价比奥兰多市的房价要低，仅仅折合人民币约6,200元每平方米。房产中间价为16万美元。


奥维耶多 City of Oviedo
曾经提到中佛罗里达大学位于奥兰多城区的东北部。大学紧靠着塞米诺尔县的Oviedo 奥维耶多市。奥维耶多市人口约3万，是奥兰多都市区内较富裕的城市，家庭年收入中位数达到$77,500，共有15所中小学校。奥维耶多市房价折合人民币约8,500-9,500元每平方米，房屋中间价约为$26万美元，多数为独栋别墅。这里有许多在中佛大和研究园工作的人员，乐于在奥维耶多居住，因为这里更具生活气息。


玛丽湖 Lake Mary
玛丽湖是佛罗里达奥兰多都市圈内的一个富庶得小城，距奥兰多约28公里，面积25平方公里，人口约15,037人。小城居民家庭平均年收入9万多美元，城市里知名企业云集，如赛门铁克，AAA保险，AT&T等均在玛丽湖雇佣了大量员工。玛丽湖的犯罪率为全州最低，房产类型以高端别墅和公寓为主，是适合各年龄段人群居住的区域。

玛丽湖的教育资源尤其突出，塞米诺利县的公共学校学区，不仅在佛州是最好的，也是全美顶尖的，学区已经连续多年被评为佛罗里达州学术杰出奖。众多全国性的评定机构，包括《新闻周刊》、《美国新闻》、《华盛顿邮报》等把塞米诺利县评为全国前4%的学区。此外，多所私立学校也招收国际学生，教育水平出众。

总体来看，奥兰多作为一个美国二线城市，房价并不昂贵。根据当地房产中介协会的数据，佛罗里达州的房产受到了海外各国投资人的青睐，人数最多的是加拿大人占总人数的30%，他们热爱佛州的阳光和温暖的冬季，接着是来自英国、委内瑞拉、巴西、阿根廷和德国的投资人。中国投资人在佛州买房的人数近5年来快速增加，已经达到了总人数的5.7%，选择的房产多数是独栋别墅和联排别墅，用于出租收取稳定的租金回报。








From: 移民家園網

雖利率上升 奧蘭多房屋熱銷中

在奧蘭多核心區域，今年二月房屋總銷量為2377套，比一月上升12％，比去年同期上升19%。（Getty Images）

最新數據表明，儘管二月貸款利率上調了，奧蘭多地區房屋銷售量仍然保持增長，而且平均賣價也漲高了。

根據本週一奧蘭多房地產經紀人協會發佈的一份報告，在奧蘭多核心區域，包括橙郡和塞米諾爾郡的大部份地區，今年二月房屋總銷量為2377套，比一月上升12％，比去年同期上升19%。

該協會總裁，來自沃森地產公司的沙龍.沃斯（Sharon Voss）表示，當前的銷售增長表明，相比投資購房者而言，按揭購房買家的購房能力在上升。他說：「我相信近年來非常強烈的賣方市場正在發生變化。以前那些有意購買房屋的按揭買家往往在競價上輸給投資者和現金買家，而今年春節的旺銷表明，這種情況在發生變化。」

儘管貸款利率在今年二月由3.67%上調為3.8%，直接貸款購房者的成本上升，但相對而言，目前這個貸款利率還是處於歷史低位。房屋銷量不但沒有受到影響，反而在進一步上升。

近期的房屋熱銷導致奧蘭多地區平均房價中位數上漲至165,00美元，比上個月上漲6%，比去年同期上漲4%。

強有力的需求使得奧蘭多地區原本就已經形成的賣方市場表現更加強烈。二月掛牌銷售的房屋庫存由一月的5.5個月下降至4.8個月。通常，如果掛牌銷售的房屋存量達到6個月，表明房源供應充足，市場轉變為買方市場。

儘管如此，有一些跡象表明，這種強烈賣方市場的情況或許正在發生一些改變。例如，2月平均從掛牌到售出的週期為88天，達到2012年來最長的一次。二月房屋簽約期也比一月延長了一個星期，而比去年更是延長了近兩週時間。除此之外，二月平均最終銷售價格是掛牌價的96.27%，這個差距也比一個月和一年前加大了。

From: 大紀元

海外投資房市正夯 投報率11.24％ , 台客錢進奧蘭多

房地合一稅通過，台灣房市進入盤整期，市場由多轉空，握有資金的投資客紛紛將戰場轉往海外，東南亞國家因投報率高，讓不少人趨之若鶩。但隨著美元走強，投資美國地產的人日益增多，位於佛州的奧蘭多，更因低房價、高投報優勢，逐漸成為投資海外房地產者的首選。

台灣房市交易日趨低迷，海外房地產卻是愈燒愈熱。國內目前喊得出名號的房仲業者幾乎全投入海外市場，其中又以投資東南亞國家，如柬埔寨、金邊、馬來西亞等，動輒10%以上投報率的地區，最讓包租公、包租婆趨之若鶩。

不過，高投報同時伴隨高風險，東南亞許多國家，政治端仍處不穩定狀態，而政治影響經濟成長，再高的報酬率都可能一夕化為泡影。

比起開發中國家，英、美、日等已開發國家雖然投資風險小，但房價高、投資報酬率低，卻是不爭的事實，這也是為什麼那麼多人願意「賭一把」，冒著高風險去投資東南亞國家的最大因素。

保守穩健未來看好

台灣搜房產品經理冼敏婷分析，偏好投資開發中國家的人屬於積極型投資者，他們看不上4、5%投報率，願意冒高風險追求高投報率，但相對也比較願意花時間、花心力去經營。

至於偏好投資已開發國家的人屬於保守型，他們喜歡風險低、不用花太多心力，放在那就能穩穩收租的投資。冼敏婷發現，很多醫生、教授、律師都偏愛投資英、美，他們的共同點就是有留學經驗，且認同這些國家與幣值，覺得是有未來的。

她說，以目前情勢來看，美國結束QE，反應其經濟前景看好，且美元很有可能在今年底升息，是投資美國房地產好時機。

「美元升息短期來看是不利房地產，但長遠來看，美國整體經濟走強，美元將恢復強勢，這時持有美元的房地產是好事，也是近來不少投資者對於擁有美國資產意願提升的主要原因。」她分析。

都市發展需求提升

據了解，近年來美國新興城市竄出，位於佛羅里達州的奧蘭多就是最大一匹黑馬。

奧蘭多坐擁多個迪士尼主題樂園、超過116,000多間星級飯店，光是觀光收入就超過283億美元；2013年，奧蘭多已取代紐約，成為全美最多旅客到訪城市，2015年預期將有1億人次到訪。

除觀光產業，奧蘭多也致力發展高科技，在美國有佛羅里達州的矽谷之稱。

旅遊業的蓬勃、高科技產業興盛、奧蘭多主題樂園一個接一個蓋、機場不斷擴大，再加上耗資20億美元的醫學城即將完工，業者預計，當地將新增2萬個以上的就業機會。

大量的流動人口加上眾多就業機會，使得當地房地產需求大幅提升。供不應求的結果讓奧蘭多房價在過去1年內就上漲了9.5%，新建築物漸增加45%，美國最大在線房產網站Zillow保守估計，奧蘭多房價明年會再增長2.4%。

儘管如此，奧蘭多平均房價卻比全美各大都市便宜。

數據顯示，奧蘭多市中心的指標建案房價，不到紐約的1/15，而且政府不向投資人課所得稅，更重要的是，當地投報率將近是紐約的3倍（高達11.24%）。低風險、低房價以及不輸給東南亞國家的高投報，讓奧蘭多成為美國升息前的第一波地產投資熱點。

美元回升後市看漲

目前已投資奧蘭多房地產的汪小姐表示，之前也曾投資英國房地產，現階段將目標鎖定奧蘭多的最主要的原因，其實是貨幣。

她表示英鎊、美元都是世界流通性強的貨幣，加上現在美元正在回升階段，個人十分看好後續發展，因此就成了投入美國房地產最重要的原因。

除貨幣外，汪小姐還考量到脫手問題。她坦言，自己也曾對東南亞等高投報率國家心動過，甚至一度要投入馬來西亞房市，但在請專業人士評估後，她堅決不投資東南亞地產。

汪小姐說：「馬來西亞、柬埔寨投報率雖然高，但當地人根本買不起這些房子，我根本不知道買了這些物件後，當地人誰買得起？就像日本人不買房子一樣，即使租金再好、投報率再高，找不到下一個買家又有什麼用？我才不想當死在沙場上的最後一隻老鼠！」

業者表示，過去美國較少成為台灣人投資房地產目標，但像汪小姐一樣的投資人愈來愈多，加上美國地產透明度高、整體經濟復甦中，未來有機會成為台灣投資客的新寵。

投資奧蘭多房產6大因素

1. 貨幣具高度流動

2. 房價低、投資報酬率高

3. 房子好脫手

4. 美國經濟、房市正在復甦

5. 免繳所得稅

6. 已開發國家房地產透明度高且穩定

熱門地區市中心整體房價及投報率

每坪房價(美元) 月租金(美元) 投資報酬率

紐約 61594 7225 3.91%

舊金山 43233 5188 4%

奧蘭多 3888(反白) 1311(反白) 11.24%(反白)

倫敦 75202 7242 3.21%

日本 48066 5393 3.74%

台北 23715 1117 1.57%

香港 76017 6431 2.82%

資料提供：台灣搜房

注1：以美元計價，美元與新台幣比值為1:31

注2：奧蘭多平均房價180,000美元；全美平均房價217,300萬美元

奧蘭多市中心整體房價

公寓 200-300萬（台幣）

townhouse 390-450萬（台幣）

single familyhouse 540萬以上（台幣）

From: 中時電子報

美国奥兰多稳坐赴美置业前三甲

奥兰多现在有迪斯尼、环球影城以及海洋世界三大公司，环球影城去年投资了3亿美金来修建哈利波特主题公园，目前已经是全球最大的迪斯尼乐园，也将再增加星球大战、阿凡达以及玩具总动员3个主题乐园，建成之后将达到9个主题乐园。奥兰多机场也正在花费15亿美金扩建，为了满足日益增长的旅客量。在这之后，他们会将继续投入奥兰多市场，现在投资奥兰多市场正是一个好机会。”

　　商业巨头投资必定有完整的评估体系，就像MR. Garrett所言：“这些大公司不会花费了数亿美金而不求回报”。由此近几年以来，中国买家赴美购房首选目的地，奥兰多一直稳坐前三甲。佛罗里达州占据全美21%的国际购买比例，尤其奥兰多的国家买家中，中国买家和来自英国加拿大的国际买家一样位居前列。 

以下的几组数字相信会让广大买家更直观的认识到投资奥兰多的价值。

　　1、需求保证。旅游经济催生对当地房产的需求

　　相关数据显示，2013年，奥兰多超过纽约成为游客接待最多的美国城市。而这一年，到访奥兰多的游客达到5900万之多，成为美国历史上一个城市最大的游客接待量。佛罗里达州去年的游客接待量为9500万，同比增长3.5%，也创下新记录。游客的增加意味着工作岗位的需求增加，当越来越多的工作岗位被创造出来后，在促进其旅游经济发展的同时，也催生出对奥兰多房产的更大需求。

　　2、租金保证。奥兰多游客及会议流量壮大租赁市场

　　作为美国年访客量最多的城市，这里不光是游客热衷的目的地，也是全美最繁忙的会展和会议的举办地之一。全市酒店453座，拥有116,499间客房，按照每位访客平均在奥兰多逗留3天计算，每天访客量为80,493人，至少需要240,247间房，需求量远远大于供应量，这就催生了奥兰多假期出租房市场，把闲置的空房出租给访客。

　　投资在这一个具有巨大租赁市场的城市，投资者更不需要为出租房屋而感到担忧。据统计，奥兰多房屋平均租金自2011年以来也呈现出稳步回升势头，房租较之附近地区以及美国平均房租水平，仍有相当大的增长空间。

　　3、安全保证。国际现金买家主导奥兰多房产交易市场

　　据CNNMoney相关数据显示，国际现金买家对佛罗里达州尤为偏好，当中奥兰多更是现金买家及国家主权基金投资的聚集地。截止2014年5月，尤其在奥兰多都会区房产市场，56%的房产销售是通过现金交易的，较去年同期的31%增幅较大。国际现金交易的比重较大，为奥兰多房市的稳定性奠定下了最安全的保障。

　　同时，在HSH.COM一项对25个都会区房价调查当中，奥兰多为6大最实惠房产投资市场。调查表明，奥兰多居民平均工资收入$38,298，即可负担得起一套房屋，大大低于迈阿密所需居民收入水平。

　　4、奥兰多房价距2006年高位仍有超过60%的上涨空间

　　除此之外，奥兰多常年阳光明媚，一年52个星期不间断的租赁周期也十分适合投资。且各种税费较低，消费税仅为6.5%，个人房产税约为21.58，公司所得税5.5%，没有个人所得税。加上低于全美平均水平的犯罪率，使之成为越来越具高性价比的房产投资之选。虽然随着旅游人数的增长房价也在不断走高，但相较于全美平均水平仍处于较低价位。尤其是相对于同位于佛州的另一个度假胜地迈阿密而言，房屋性价比更高，是实现全球资产配置的超值之选。

From: 國際在線

奧蘭多 坦帕房產受國際買家青睞

根據佛州房地產經紀人協會的最新報告，佛羅里達最受國際購房者關注的兩個城市分別為奧蘭多(Orlando)和坦帕(Tampa)。

「陽光之州」佛羅里達因氣候溫暖、地理位置優越，其房產一直受到來自美國北方和加拿大投資者的歡迎。然而，近年來，來自南美、中國、俄羅斯等的國際買家越來越多。

該報告顯示，在截至7月的過去12個月中，這兩個城市的國際買家各佔全州國際買家的11%。南美洲買家相比去年有所減少，而更多的中國買家進入了佛州的房產市場。

在奧蘭多地區購買房產的國際買家目前仍然以加拿大人居多，其次是英國、巴西、中國、委內瑞拉和阿根廷。

在全佛州範圍內，加拿大買家仍然是今年購房最多的國際買家，他們購買的房屋數量佔全州國際買家的32%，高於去年的30%。但隨著法拍屋的庫存減少和房價回升，這些加拿大買家對「陽光之州」的興趣可能會減弱，目前市場上已經見到不少加拿大投資者在放盤。

奧蘭多的房產經紀人馬修.懷特（Mathew White）手上就有不少加拿大投資者在前幾年房價低靡時期購進的房源。他說：「這些買家還在尋找一兩年前的價格，但那樣的價格已經不存在了。」 有部份買家已經在開始出售房產獲利了。

2014年中期，來自巴西的買家份額下降，約占6%，低於上年同期的9%。佛州房地產經紀人協會稱，巴西經濟放緩是最大的原因。此外，報告說，委內瑞拉買家的比例從8%下降到3%，部份原因與委內瑞拉貨幣貶值有關。

中國買家的數字在增長。7月份的數字顯示，中國買家約占所有國際購買量的6%，這一數字在幾年前還不到1%。中國買家對佛州房地產市場的影響力，已經和巴西一樣了。

中國投資者似乎對靠近奧蘭多迪斯尼等大型主題公園的社區格外感興趣，因為他們很多人買房的目的是用作渡假屋出租。一位國際買家表示，奧蘭多房地產是最有吸引力的避險資產，同時出租渡假屋的市場也很發達。

越來越多的國際關注因素，推高了佛羅里達的房價，但這也意味著佛州當地的購房者將面對更激烈的競爭。被國際買家推高了的佛州房價，對本地購房者不是一件好事。許多在經濟危機期間失去房產的本地居民，會發現當他們受損的信貸記錄恢復後，卻不得不花更多的錢才能買到房子。


From: 大紀元

美国奥兰多房地产投资

美国奥兰多——世界休閒乐园 投资度假双赢之地 

奥兰多市位于美国阳光之州佛罗里达的中部，是世界上最好的休閒旅游城市之一。奥兰多目前是全球房地产投资的最热点之一，本文将跟您一起进行美国奥兰多房地产投资环境分析。

奥兰多市位于美国阳光之州佛罗里达的中部，是世界上最好的休閒旅游城市之一。市区街道乾淨，居 民友善，全年气候温和，一年四季都适合旅游。秀丽的自然风光与无数的旅游景点，使它成为美国人心目 中最佳观光目的地之一。奥兰多目前是全球房地产投资的最热点之一，今年佛罗里达州的房产市场会赶超 加州、拉斯维加斯和凤凰城，成为投资者的瞩目焦点，引领全美房产市场復甦。本文将跟您一起进行美国 奥兰多房地产投资环境分析。

一、你不能错过的奥兰多景点
奥兰多从一个默默无名盛产橘子的农业城市一跃成为旅游重镇，靠的不仅是较美国其他城市要低的购 物税率，而是最无可替代的主题公园产业。无论是全球最大的迪士尼世界，还是拥有全球首个哈利波特主 题乐园的环球影城，或是广为人知的海洋世界，奥兰多就像是一场主题乐园的狂欢盛宴，大大小小十多个 园区，在2013年就吸引了5,846万访客来此度过美妙的假期，超过纽约而成为美国年访客量最多的城市。

二、三大要点瞭解奥兰多房市
1. 奥兰多房价不高 但增长率领跑全美 在过去两年奥兰多房价飙升了37%！奥兰多房屋中价位在2014年5月同比上升了15%，达到161,300 美元。租金中价位同比上涨到了1,296美元，增幅4.4%，也高于2.3%的全国平均增幅。 当时，相对于美国热门地区，现在奥兰多的房价仍不算高，同样的房子，奥兰多的房价仍大约是洛杉 矶的1/3。 佛罗里达州是2008年次贷危机的重灾区，近两三年的復甦期，已恢復到高峰值的50%，仍有上涨空 间。

2. 奥兰多假期出租房市场极为火爆 奥兰多具备旅游、投资和居住的三大特色，这就催生了奥兰多假期出租房市场。当地的房屋有短租与长租两种方式：租约在7个月以上的就是长租，以下的就算短租。 所有房子都可长租，但只有迪士尼周围的100多个社区，政府规划只允许短租。短期出租房一般是租 给到迪士尼的游客，租期以天或星期计。 絶大多数的投资房是用来做长期出租的，长租省心，稳定。

3. 中国买家涌至美国二线城市 奥兰多是热门 这两年，中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%，处 于历史高位。

一线城市復甦的进程将会减慢，大城市的投资价值在不断降低，中国人投资的目光开始转向 像奥兰多等二线城市。 外籍购房者在佛罗里达房地产交易的销售总额上升了3.8％，从去年同期的62亿美元上升至今年的 64.3亿美元。该报告预测到2016年，外国居民还将在佛州购买6万套房屋。

据统计，外籍购房者最青睐的 区域中，迈阿密地区占21.1 ％ ，随后是奥兰多 - 基西米地区，占13.5 ％。 佛州中国买家的数字在增长。7月份中国买家约占所有国际购买量的6%，这一数字在几年前还不到 1%。中国买家对佛州房地产市场的影响力，已经和巴西一样。亚洲人所购的房屋在大奥兰多地区占 10％。

三、 奥兰多房产投资机会： 把握捡“便宜货”的最后时机
1. 房价升值空间大 佛罗里达州是美国最着名的退休养老胜地。2010年，全美每50个老年人中就有9个居住在佛罗里达这 一“阳光之城”。老年人的购买力已经相当之高，推动奥兰多都会区独立屋的房价上升加快脚步。 佛州房地产市场是次贷危机的重灾区，正因为是重灾区，而目前的房价还有很大的升值空间。比如， 次贷危机前一套60万的独立屋现在是30-35万。佛州房产市场正在走出低谷，大量的外来资金进入，房子 开始出现多方争抢，售价开始提高，现在正是购买奥兰多房产的好时机。

 2. 租赁市场供不应求 奥兰多是世界上最大的旅游圣地，每年都吸引了超过5000万游客，而迪士尼乐园也是世界上最大的僱 主，6.5万人在乐园工作，因此根本用不上宣传也能保证稳定的房屋出租。外国投资者在奥兰多购屋多数是 为了投资出租，目前租赁市场供不应求，一般房子都可在一个月左右租出去。

3. 房源减少 独立屋最抢手 从目前市面情况来说，由于售价低于成本价，目前几乎没有新建房，但随着很多美国本地及外国投资 者纷纷进场捡“便宜货”，奥兰多的市场存货量不断减少，这就更对投资者提出了把握机会的挑战。奥兰 多房产仍然是买方市场，但丰厚的投资回报总是青睐善于把握机会的买家。 目前奥兰多的投资现金回报率在2%-8%之间，一般地说，地段好，房龄短的住宅升值潜力大，现金回 报率会低一些；独立屋的升值潜力比公寓高，现金回报率也会低一些。

四、奥兰多房市未来趋势展望——或成美国房市的最大潜力股
现在无疑是中国投资者进入奥兰多房市的最佳时机，因为房价低，但已止跌上扬 ， 回升到2004年到 2007年间的水平。在全国平均房价预估将在下一年取得2.9%的增长的同时，奥兰多经济圈的房价增幅将 异军突起，以7.3%的预估增长率领跑全美。






From: 91企业资源网
http://www.91zy.com/news/2015113/n413310386_all.htm 3