奥兰多主要区域房产简析

奥兰多都市圈指的是以奥兰多市（橙县）为中心，连同周围的基西米市（奥西奥拉县）、桑福德（塞米诺尔县）和莱克县，总共四个相邻县组成的都市圈。都市圈面积约10,400平方公里，人口约为213万。


奥兰多 City of Orlando
都市圈的核心是奥兰多市。奥兰多是世界上最好的度假休闲旅游城市，比起纽约和洛杉矶，这里的所得税、消费税和生活成本更低，加上气候温和、城市及周边自然环境好，因此更适宜居住。相比同在佛州的迈阿密，这里人口不那么密集，治安更有保障，房价合理，具有更大的投资价值。

由于奥兰多主要的居民区都在郊区，因此市区常住人口仅仅只有24万人。而每年来到这里的海内外游客达到5,100万人，其中包括3,600万的境外游客，因此，奥兰多国际机场（市区东南）成为全美最繁忙的机场之一。
奥兰多中心城区集中了奥兰多主要的摩天楼，作为众多企业办公的场所。还有县市政府法院、奥兰多火车站及长途汽车站、安利中心体育馆、诸多剧场和宗教场所。

中佛罗里达大学区域  University of Central Florida
在中心区以东约20公里左右的大片区域，是中佛罗里达大学和中佛罗里达研究园区。
中佛罗里达大学（University of Central Florida 简称UCF）是佛罗里达最大的公立大学，是全美大学中学生人数排名第二的大学，也是全美三大光学中心之一。
毗邻的中佛罗里达研究园中，既有诸如波音、思科、西门子等大型高科技公司入驻，还有众多小型初创企业来此落户。大学及研究园带来的人流众多，因此也吸引了许多连锁酒店在周边设立分店。许多居民住宅社区环绕在大学周围，有独立的别墅，也有联排和公寓。无论是购物娱乐，还是小学中学的配套都十分完善，生活非常便利舒适。

诺娜湖 医疗城 Lake Nona Medical City
在奥兰多国际机场的东南，在一块28平方公里的土地上，集中了大量的商用建筑和居民住宅，这片区域被称为诺娜湖，也常常被称为“医疗城”。这里包含了中佛罗里达大学的新医学院、著名的桑福德-伯纳姆医学研究所、退伍军人医院、内穆尔儿童医院和佛罗里达大学的分校区。

医疗园区核心四周围绕着住宅社区。住宅区的设计充分考虑了步行出门的需求，商店和主要公共设施都在步行范围之内。诺娜湖区还建有一个高规格精英级别高尔夫球场，44英里长的自行车/步行道正在建设中。目前为止，已有3,000栋房屋完工，到2026年前还有11,000栋计划开工。医疗城二期工程将包含两个全新的酒店、两栋新办公楼、美国网球协会的新总部大楼、一个小企业孵化中心、一栋公寓楼，一百万平方英尺的零售商业区和一个囊括零售餐饮娱乐的城市综合体。诺娜湖区医疗产业和住宅区结合的发展模式被公认为是未来美国城市发展的绝佳模板，一家房产调研机构的总监安东尼库洛克说这里的销售情况是奥兰多都市圈中最好的。


主题公园区 Theme Park Area
奥兰多市中心西南方向的华特迪士尼世界度假村是全世界最大的迪士尼主题乐园，内设6个主题公园， 4 座高尔夫球场和 26 家主题酒店。坐拥 100 多平方公里的超大规模，这比大多数美国中等城市的面积还要大。环球影城度假区包括两大主题公园，一个餐饮娱乐区和三家 3A四钻级豪华度假酒店。

环球影城主题公园景区所在区域被称为“Doctor Phillips”, 以柑橘种植业巨头——菲利普斯博士命名，他曾将巨额的财富捐赠给社会。迪士尼景区所在区域被称为“Lake Buena Vista”（中文：布埃纳维斯塔湖），该区域及周边的温德米尔“Windermere”、湾湖“Bay Lake”和湾山“Bay Hill”的房产项目，主要以度假别墅和宾馆酒店为主。凭借黄金地段的优势，这一带的酒店租金和房价无疑比奥兰多其它区域的房产要贵一档。而再向外辐射的区域，就能找到封闭的别墅住宅区、联排别墅、高尔夫度假村等等多种多样的房产项目了。这些已经建成或者在建待建的房产，广泛受到各国投资者的欢迎，这一带的房产所有者几乎都不是本地常住居民，其主打的优势是短租投资回报，所以在教育配套方面有所欠缺。

基西米 City of Kissimmee 
从迪士尼景区再向南一点，就离开了奥兰多市，进入了奥西奥拉县的基西米市。这里是许多园区员工长期居住、安家落户的城市。常住人口约63000，中小学合计有40多所。基西米市的房价比奥兰多市的房价要低，仅仅折合人民币约6,200元每平方米。房产中间价为16万美元。


奥维耶多 City of Oviedo
曾经提到中佛罗里达大学位于奥兰多城区的东北部。大学紧靠着塞米诺尔县的Oviedo 奥维耶多市。奥维耶多市人口约3万，是奥兰多都市区内较富裕的城市，家庭年收入中位数达到$77,500，共有15所中小学校。奥维耶多市房价折合人民币约8,500-9,500元每平方米，房屋中间价约为$26万美元，多数为独栋别墅。这里有许多在中佛大和研究园工作的人员，乐于在奥维耶多居住，因为这里更具生活气息。


玛丽湖 Lake Mary
玛丽湖是佛罗里达奥兰多都市圈内的一个富庶得小城，距奥兰多约28公里，面积25平方公里，人口约15,037人。小城居民家庭平均年收入9万多美元，城市里知名企业云集，如赛门铁克，AAA保险，AT&T等均在玛丽湖雇佣了大量员工。玛丽湖的犯罪率为全州最低，房产类型以高端别墅和公寓为主，是适合各年龄段人群居住的区域。

玛丽湖的教育资源尤其突出，塞米诺利县的公共学校学区，不仅在佛州是最好的，也是全美顶尖的，学区已经连续多年被评为佛罗里达州学术杰出奖。众多全国性的评定机构，包括《新闻周刊》、《美国新闻》、《华盛顿邮报》等把塞米诺利县评为全国前4%的学区。此外，多所私立学校也招收国际学生，教育水平出众。

总体来看，奥兰多作为一个美国二线城市，房价并不昂贵。根据当地房产中介协会的数据，佛罗里达州的房产受到了海外各国投资人的青睐，人数最多的是加拿大人占总人数的30%，他们热爱佛州的阳光和温暖的冬季，接着是来自英国、委内瑞拉、巴西、阿根廷和德国的投资人。中国投资人在佛州买房的人数近5年来快速增加，已经达到了总人数的5.7%，选择的房产多数是独栋别墅和联排别墅，用于出租收取稳定的租金回报。








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