申请房贷的收入计算

华人喜欢购置房产，但是许多人在申请房屋贷款上遇到麻烦。银行不愿意借款给他们，因为他们收入「不足」。现在，美国房市开始复苏，有的华人又开始计画买房了。根据平日工作所见，我这次说说华人容易忽略的问题。

申请房屋贷款需要提供几种财务文件，让贷款银行（lenders）审核。一般来说，借款的条件和借款总额由收入决定。贷款银行要向国税局索取借款人税单证明（borrowers' tax transcripts）。贷款银行通过税单报税资料，判断借款人是否具有还款的能力。在这个过程中，贷款人主要是查看工资单和W-2来确定收入。贷款银行会采取必要的保护措施，以防止收入作假和误导。贷款银行会请借款人向国税局递交税单的请求表（4506-T）。在借款人的要求下，国税局会直接寄给贷款银行。税单列出税表中的几乎所有的项目。只有借款人在退税表上的收入与工资单上的收入相一致，贷款人才会继续处理借款人的申请。假如发现存在问题，贷款人就会要求借款人做出解释。

在寻找房屋贷款的时候，借款人要随时拿出报税收入证据，以证明自己可以借款。但是，在前些年房市膨胀时，贷款人有时不要求借款人提供完整联邦退税表，认为借款人带着退税表的前两页就行了。但是，现在情况完全不同。借款人要带的是整个退税表和所有的税单，因为借款人的全部收入反映在整个的文件中，仅是前两页是不被接受的。

在贷款申请中，贷款银行要检查税表的各个方面，以决定借款人的真正收入是多少。这就意味着贷款人不仅要看「报告的收入」，而且也要看其他有关资料，如没有**的雇员工作花费。2106表工作花费要从收入中减去，如制服丶工会费丶里程丶用于工作的手机花费丶市场推广费用和训练费用。例如，有人每年挣7万元至8万元，但是有2万元的工作花费，这就减少了他们的报税收入。贷款银行在审批时会把工作花费从收入减去。

投资房产是华人的最爱。除非这个资产是在当年购置的，出租房产的收入必须要显示在税表上，租金必须连续出现在银行月结单上。若借款人每月租金收入是1000元，但每月为房屋花费900元，那么借款人每月的租金收入就是100元。假如借款人每月收入1000元，但是没有表现在税表上，借款人就不能把这个收入算入家庭收入。

生意损失也可能影响申请房屋贷款。假如你（借款人）每年工作挣10万元（W-2），但你的太太每年生意损失4万元，贷款银行就会把这4万元从10万元中减去。这样，借款人夫妇的报税收入仅有6万元。在这种情况下，你可以请教贷款银行是否只用你一个人借款，而不是夫妻共同借款。那样你的个人收入就算10万元。另外，如果你有401(k)退休帐户，那你的收入也可以再加上你的退休帐户。假如你在退休帐户投入1万6000，所以你的收入是11万6000元。

另外一个好消息是，有关房屋丶商业设备或其他财产的「折旧费用」，可以加回借款人人的贷款收入计算。这折旧费用可能是好大的一笔款项。资本利得（如股票买卖）如果是连续的，也许可以计算为收入。假如资本利得是一次性的，可能不能算为收入。

如果是自雇业者申请贷款，贷款审议常常是一大难题。许多自雇业者（如餐厅或鞋店老板），很难获得贷款。这是因为为了省税，他们过去总是设法减少报税收入。他们现在不能为了房贷提高收入而去修改过去税表。痛苦的解决办法是，纳税人得先提高自己的纳税收入，两年后再申请房贷。







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