美國購房FAQ

1. 台灣人能買美國的不動產嗎？必須人到美國才能買嗎？
台灣人到美國投資房地產在美國及台灣的法規上是確定可行的，外國人可在美國以個人名義或者公司名義擁有合法產權登記的不動產。美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產，任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，買房方面幾乎沒有任何的限制。


理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，如果能親自看屋是最好的，您只需要告訴我們您的到達日期和大概行程 ，我們樂意為您做機票、住宿、交通及娛樂方面的安排。

有的投資人委託朋友幫忙看房，從朋友給的資訊、圖片等資料中作出判斷、選定房子。如果您對我們有足夠的信任，您也可以委託我們公司來執行購房的全過程。所有的購房文件我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到府讓您簽字。現在美國已經有一半的銀行接受網上簽字了，只要有Email就可以簽字，無論您在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。

2. 在美國投資不動產會賺錢嗎？收益率有多少？
從1997年到2006的十年間，全美國住房價格平均增加了124%，2007年底，美國爆發了次級房貸危機，房價大幅下跌，到2010年底，全美的平均房價比2006年底的高峰時平均房價大約下跌了30%。

經過幾年的調整，美國的經濟好轉，自2011年開始，美國的房地產市場開始復甦。以加州為例，2012全年的房價漲幅約為20% - 25%，部份熱門地區例如舊金山市區、南灣的帕落阿圖市 (Palo Alto City) 甚至達到了30%以上。現在可說是投資美國房地產的大好時機，現在進場不只可以賺到房價的回升，還可以賺到美元正在逐步走強的匯率。

在台北買一間30坪公寓的價錢約2000萬台幣，出租投資報酬率不到2%，同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一整間透天別墅帶前後院，而且光出租的投資報酬率就在6%以上。如果您投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率，加上每年10% - 20%的房價增值回報。考慮到目前已經在高點的台灣房價，在美國投資買房是您最佳的選擇。

在長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅在每年10% - 15%左右，下降期房價維持不動或者小跌，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等等，長期而言 (持有十年以上) 房價的增值率在每年5% - 6%左右。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是剛進入上升期，在今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過10%，甚至會超出不少。

3. 美國的房屋有分哪些種類？
獨立屋 (Single Family House) ：
獨棟的房子，也稱獨立別墅，通常在一塊自有產權的土地上，帶有前後院，房子與其他房屋相鄰。這類房屋隨著地點的不同，有上千萬美元的豪宅，也有二十萬美元的一般住宅。

聯排屋 (Townhouse) ：
聯排屋是多棟並排在一起的形式，類似台灣一般的透天別墅，蓋兩層或三層，與隔壁的鄰居共用牆壁，對自己房屋佔用的土地持有產權。通常有共用的休閒場所例如游泳池、健身房、網球場等。

公寓 (Apartment, Multi Family) ：
和台灣一樣，大多是好幾戶在同一個建築中，通常這個建築的產權只有一份。這類型的房屋通常是專門作為出租用。

共渡屋 (Condominium, Condo) ：
Condo其實指的是各戶產權獨立的房子，可能是Apartment或Townhouse，比較常見的是Condo

Apartment。與一般Apartment不同的地方在於：通常整棟Apartment的產權只有一份，而Condo是每戶各自獨立產權。每月需要支付物業管理費 (HOA)，用於日常維修、公共區域及保險。

土地 (Land) ：
美國可以投資一整塊土地，跟台灣一樣是永久產權。
除了上面所提到的住宅類不動產之外，美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群和旅館可以進行投資。

一般而言，房價是獨立屋 > 聯排屋 > 共渡屋，房屋增值的速度也是如此。

4. 在美國買房可以買新房嗎？
可以，美國每年的新建房屋市場只佔整個房屋市場的百分之十到十五，不是房屋買賣市場的主流。由於氣候乾燥，美國的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果保養完善，上百年的也比比皆是。一般來說，新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。

5. 平方英呎是怎麼算？
在美國是用平方英呎來計算房屋的面積，而台灣是用坪，一坪約等於35.5平方英呎。

6. 美國房地產交易流程及注意事項
美國是一個成熟的市場經濟資本主義國家，其房地產市場已經很成熟，各項法規完善。而台灣由於形成房地產市場的時間尚短，其交易程序尚有待改進。舉例來說，買方假如有銀行貸款，從買賣雙方簽完買賣合同到買方收正式產權 (Title) 和賣方收到全額交易款之間的時間段裡，存在有產權不確定的灰色地帶。在這個時間段裡，賣方、買方及銀行中任何一方出問題，或者物業的產權被設定抵押等等，都會導致整個交易發生問題，更別說預售屋或土地買賣而引起的糾紛層出不窮。

雖然台灣的房產交易通常透過第三方的代書完成，但是代書並沒有完整的“把握和監督完成”的功能和義務。而在美國，這個交易程序完全由第三者來把握和監督完成。這個中立的第三者，就是託管交易公司 (Escrow Company) 、產權保險公司 (Title Insurance Company) 以及專職房地產的律師事務所。買賣雙方簽字，賣方送出產權 (Title) ，買家的自備款和銀行的貸款全部進到這個中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由這個“中間人”完成交易的法律程序，就算有產權不清的情況，例如交付了款項卻發現物業遭到賣方的債權人抵押，產權保險公司也會出面解決。所以，買方不必擔心錢付出卻拿不到物業的風險，賣方也不用擔心轉移了戶名卻拿不到或拿不齊交易款項的風險。

我們在此針對在買美國買房子的流程做一簡單說明。一般來說，在美國買房子時的流程大致如下：
i.尋找合適的房產經紀人並列出您購買房子的區域及相關要求，如果不用房地產經紀人，一定要聘請房地產律師。如果聘用房地產經紀人，他們將為您處理包括法律事務在內的大多數業務。

ii.聯絡貸款公司或貸款經紀人，選擇適合您的貸款計劃及取得貸款預先批准書 (Pre-approval Letter)。

iii.請房地產經紀人為您尋找理想的房屋，挑選出喜歡的房子並實際看房，買方決定出價金額及支付訂金 (約為出價的2-3%) 及發出購屋意向 (Offer) ，報價通常會在24 - 48小時內得到答覆，賣方可針對買方的出價合約決定選擇接受、拒絕、或再討價還價。請注意：這是一份有法律約束力的報價，除非條件不能滿足 (比如房屋驗收不合格、或者貸款無法批准等等)，不得撤回。多數情況，如果您在報價 (Offer) 上簽了字，就意味著您必須按您已報出的價格支付房款。

iv.購屋合約被買賣雙方接受後，即由第三方也就是託管交易 (Escrow) 公司進行買賣過戶手續，支票存入託管交易公司帳戶，買賣雙方簽署過戶正式文件，賣方提供該房屋各項資料及報告。買方必須遵守雙方協議的付款日期；賣方則要確保房屋質量和交房日期，並要通過買方安排的驗房程序 (費用由買主承擔) 。賣買雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。

v.買方向貸款公司提出貸款相關文件，通常包括頭期款証明、工作証明等等。

vi.“房屋檢查保護”(Home Inspection Contingency)：在這段時間內，買方可以請專業中立的房屋檢查員 (Home Inspector) 檢查全屋狀況，並由經紀人協助要求賣主維修或從購買金額中扣除維修費用。以加州而言，如果買方有任何問題，可以在簽訂合約後的17天內無條件退出合約並退還訂金。

vii.“貸款保護” (Loan Contingency) ：在這段時間內，由貸款銀行派估價師確認房屋價值、完成貸款銀行要求的相關資料，並在購房合約貸款保護期內取得貸款批准，並與公證公司或公證人在約定的時間內完成貸款文件，如果貸款得不到銀行的批准，可以無條件退出合約並退還訂金。

viii.完成過戶公證手續：在過戶結束日之前，購買房屋保險，將頭期款以及各項買賣文件手續費以銀行本票或現金匯款給託管交易公司 (Escrow Company) 。同時銀行放款、產權公司完成房屋產權轉讓手續並在政府部門完成登記。

ix.最後房檢：在過戶結束日前三天，可以對房子做最後一次檢查，確定房子狀況。

x.過戶完成取得鑰匙，完成購房及交屋。同時必須聯繫好水、電、瓦斯、電話等相關服務。

xi.在買賣交易結束時會收到各項收費明細及房產證的影印件，買方會在買賣交易結束後約3-6個月內收到一張原始的房產證。

雖然以目前的移民法而言無法讓在外國人靠著在美國買房子而獲得綠卡，但是美國也沒有限制外國人在美國置產買賣房屋。只要有足夠的資金或者是符合美國貸款的規定，就可以找合適的物業出價並購買物業。但要注意的是美國各州購屋及貸款時所產生的費用會有些微的差距，要請負責的房地產經紀仔細了解相關的規定，才能找到符合您需要的物業。

7. 到美國買房需要準備哪些文件？
現金買主需要準備的文件：
A.有效的護照和簽證
B.購房資金證明 (中英文版的銀行存款證明)
C.在美國當地銀行開設的帳號
如果用現金購房，準備以上三項就可以了。
貸款買主需要準備的文件：
A.有效的護照和簽證
B.工作證明、工作收入證明 (視銀行要求而定)
C.自付款部份的資金證明 (中英文版的銀行存款證明)
D.在美國當地銀行開設的帳號

8. 買房過程中的各種專業人士
美國是法制國家，各項法律法規較為完善。美國也是私有制社會，在房地產方面，房地產產權明確，一旦購買，連房帶地擁有所有權。經過百年間不斷修改完善，房地產相關法律清晰嚴格，行業規範，操作透明。

房產交易過程為了遵從法律規定，也為了保障交易雙方的各項權益，美國房產交易過程比較複雜，專業分工也明確。通常，在一次房產交易過程中，約有十幾個公司互相協作，提供服務。這聽起來有點嚇人，但是對買賣雙方來說，這些專業人士其實大大簡化了操作。

買賣雙方直接接觸的人士，主要是自己的房地產經紀人，將自己的意見與要求委託給經紀人，其餘的事項基本上均由房地產經紀人協調處理。

下面介紹一下美國房產交易中介入的各方角色：

買方代理人 (Buyer’s Agent)
買方代理人持有州政府頒發的經紀人執照。買房代理人的責任是忠實依照買方的要求，代表買方，負責找房產、協調交易中的各個環節，包括協助安排與購買房地產相關的所有事項，與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。通常情況下，當交易成功達成時，買房代理人從賣方處拿佣金。

賣方代理人 (Listing Agent)
賣方代理人持有州政府頒發的經紀人執照。其職責是忠實依照賣方的要求，代表賣方，負責找買家和協調交易中的各個環節，包括安排與出售房地產相關的所有事項，與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。一般情況下，賣方主要直接和自己的經紀人交流，並不直接接觸其他人士。通常情況，當交易成功達成時，賣方經紀人從售房款項中獲得提成收入。

律師 (Attorney)
律師主要有三種可能的職能：
A.在房地產交易之前，幫你解釋如何處理資金，帳戶，和最有利的產權所有方式。並且協助你設立投資人資金代管帳戶和產權實體。對投資者有投資移民的意向的，還要有移民律師的介入。
B.在房地產交易過程中，由買方或賣方授予代理權，在其無法親臨現場簽署文件時，代為簽字。
C.在交易中或交易之後幫助處理糾紛。

會計師 (CPA)
會計師負責稅務方面的諮詢並提供報稅服務。

房屋檢查師 (Inspector)
房屋檢查師持有州政府頒發的房屋建築檢查師執照。房屋檢查師屬於獨立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門雇傭。其職責是負責檢查土地和房屋建築的各項設施是否符合政府規定的使用指標，並且建議必要的專項檢查，比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務費用。

房地產價值評估師 (Appraiser)
房地產價值評估師持有州政府頒發的房地產評估師執照。房地產價值評估師屬於獨立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門雇傭。負責提供專業的房地產價值報告。銀行的貸款時依據的房地產價值是該評估價值和銷售價格中較小的一個。受到房地產貸款危機的影響，政府加大了對這個行業的規範，最大限度排除交易的各方對評估師的影響，從而確保價值評估的客觀性。評估師收取勞務費用。

貸款銀行和貸款經紀人 (Bank and Loan Broker)
貸款銀行和貸款經紀人，負責調查申請人的財務與信用狀況，並為申請人提供購房貸款。

信用調查公司 (Credit Check Company)
美國主要有三大信用調查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門、和其它相關公司或機構收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評分模型，給予分數。在美國人們非常重視這些信用分數，因為貸款機構根據這些分數判斷人們的還債意願，從而也決定是否能夠繼續貸款、以及貸款的具體條款。房東也據此判斷潛在房客的支付房租的情況。查看信用記錄的費用由提出要求的人負擔。

託管交易公司 (Escrow Company)
託管交易公司隸屬國家或州政府部門管轄，並且擁有其頒發的資金監管執照，其資金流動受政府嚴格監管。另外，託管交易公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準備金），以備特殊情況下向客戶賠償。可以說，託管交易公司是美國房地產交易的安全衛士。

託管交易公司的介入，解決了房地產交易中兩個重要的環節：
A.產權是否清晰可售。如果產權是偽造的、產權登記時發生錯誤、房屋被他人侵佔等等，那麼買方將捲入無止境的糾紛當中。
B.交易資金是否安全。若遇上不法經紀卷錢逃跑，買方更是要白白地遭受巨大的損失。

保險公司 (Insurance Company)
保險公司為房地產提供火險等意外事故保險。
通常產權調查的費用為200-300美金，而產權保險的保費為房屋總價值的0.3 - 0.5%，而保額一般為房產的總價。投保的這筆費用到底是哪一方來支付，多數情況下是根據各地法規傳統而定的。

政府檢查員 (Government Inspector)
如果在房地產的出售過程中，發現與政府記錄不符合的結構變化（比如新加陽台，整修地下室），政府檢查員將親臨檢查，要求賣方要麼回覆原樣，要麼補辦「結構變化」工程許可，並進而檢查結構變化部分符合規定的建築指標。
政府房地產登記 (Recording)

政府房地產登記：由第三方契約與資金監管或產權調查公司負責。新的房主會收到有自己姓名的地契。

管委會 (HOA)
該協會由所有房主組成，並定期選舉管理委員會，制定小區的房屋外觀標準，比如籬笆的顏色與高度，負責雇傭物業管理公司維護與管理公共區域。這種房主需要繳納協會會費。
通過美國房產交易中各方的角色，這樣我們就能看到，美國房主的權益是如何得到保障的。因此，由於有較為健全的法律法規保護，在美國買房是十分安全的。

9. 買房如何辦理銀行貸款？銀行貸款的種類？
台灣人在美國因為沒有身份及報稅紀錄的關係，比較難向美國的銀行辦理貸款，有部份美國的銀行願意承做，但貸款利率也相對較高。

好消息是，台灣有部份銀行在美國開設的分行可以提供台灣人在美國購屋的貸款服務，例如中國信託、華南銀行、彰化銀行、永豐銀行、土地銀行、匯豐銀行、台灣銀行、第一銀行、合作金庫、兆豐商銀、國泰世華銀行等等，以上銀行在洛杉磯皆有開設分行，目前貸款利率約在4%左右，還款期限多為三十年。

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

（1）浮動利率貸款(ARM)通常分為：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。例如，2013年6月1日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，頭期款40%，申請5/1 ARM貸款，前五年貸款利率為4.5%，從第六年起浮動。
（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。例如，2013年6月1日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，頭期款40%，申請30年期固定貸款利率在4.8% - 5.540%。

短期(3-5年內)來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5% - 1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行選擇。

10. 買美國房屋自備款需準備多少？與要繳的費用與仲介服務費？
外國人購屋通常需要房屋總價的四到五成自備款，本國人則是兩成左右。
相關稅費大概是房價的1%，仲介服務費大概是房價的5% - 6%，以上主要由賣方支付。需要由買方支付的部份有貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、過戶稅金、房屋估價費、託管交易公司 (Escrow Company) 服務費等等，大約為房價的1 ~ 1.5%以上。

11. 在美國買方有覆約保證嗎？
有，在美國絕大多數的房地產交易都是透過第三方完成的。
美國是一個成熟的市場經濟資本主義國家，其房地產市場已經很成熟，各項法規完善。在美國，房地產交易程序完全由第三者來把握和監督完成。這個中立的第三者，就是託管交易公司 (Escrow Company) 和產權保險公司 (Title Insurance Company) 。買賣雙方簽字，賣方送出產權 (Title) ，買家的自備款和銀行的貸款全部進到這個中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由這個“中間人”完成交易的法律程序，就算有產權不清的情況，例如交付了款項卻發現物業遭到賣方的債權人抵押，產權保險公司也會出面解決。所以，買方不必擔心錢付出卻拿不到物業的風險，賣方也不用擔心轉移了戶名卻拿不到或拿不齊交易款項的風險。

除此之外，在美國的買賣房屋裡面，有許多其他的第三方來協助買賣房屋的進程，例如估價公司、房屋檢查公司、公證公司等等。每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美，沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明，健康、蓬勃的發展。

12. 什麼叫Escrow？
Escrow是英美法系中一個民商法範疇的法律名詞，它的基本涵義是指由第三人保存、待條件成就後交付受讓人的契據。由於它在經貿活動中具有增進當事人之間的信任、保障合同履行的功能，因而被廣泛採用，而且無論其內涵抑或外延均得到很大的擴展，被賦予新的法律特徵，成為一項法律制度，其核心內容為：債務人或出讓人或承諾人將書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給獨立的第三人 (通常也稱作Escrow代理人，下文簡稱第三人) 保管，當約定的條件成就時或者法律事件發生時，由該第三人將其保管之書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給債權人或受讓人或受諾人。

據此，我們知道，只有約定的條件成就時，如文件已簽署或錢款已支付或貨物已交付等，或者約定的法律事件發生時，如某人死亡或喪失行為能力等，第三人才能將其保管的書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給指定的債權人或受讓人或受諾人，否則應返還給本人。

在美國的房產交易過程中，Escrow公司的角色是保障買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美國並不是所有的州的房產買賣都要經過Escrow公司，但在加州，Escrow公司是必須使用的。

13. 美國的產權保險費必須交嗎？
買主最擔心的問題就是產權問題，而產權也是最複雜和風險最大的，在產權登記中遺漏和失誤一旦發生，就會給新房主帶來危害，造成損失。產權保險把這個風險有效避免了，他的目的是保障產權是絕對清楚的給買方，它也確保產權方面意外事故發生後的賠償，包含了所有重新恢復擁有產權所需要的法律費用，有了產權保險，買主就可以高枕無憂。

產權保險通常保可能發生的一切錯誤包括：偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。

一般賣方會為買主買一份產權保險，保險費用以房產成交價為保險額，以確保賣方無違法紀錄、保障買房的產權安全。

買方如果有貸款，在放貸前亦須為貸款銀行買一份產權保險，保險費用以貸款全額作為追加的保險額，以保障貸款銀行。保險費屬一次性，產權保險不能過戶給他人。

14. 房屋出租的投報率如何？如何收取租金？
租金報酬率會因地點、房屋大小、物業型態而有所不同，總體而言，現金購房的投資收益率在6% - 12%之間，扣除成本後大約在5% - 10%之間，貸款之後大約可以得到8% - 25%的投入資金年報酬率。相較之下在台灣的租金回報率只有2% - 3%。

我們有專業房產管理公司可以管理您的物業，只要決定收款方式，管理公司就會每月將租金匯入您在美國或是台灣的美金帳戶。

15. 獨立屋與共渡屋比較，哪個租金收益更高？
獨立屋和共渡屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。如果購房用於出租，共渡屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小；但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預算在二十萬美元到五六十萬美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買整棟收租公寓。

16. 聽說美國的稅金很高？
美國與台灣稅金差別最多的就在於地產稅 (相當於台灣的地價稅加房屋稅) ，這個稅額因地而異，比較高的德州、紐約州與紐澤西州大約是房屋總價的2%，在加州地產稅大約是房屋總值的1.25%，相較於台灣的0.1% - 0.3%，美國大概高出五到十倍。但投資美國房地產帶來的高額回報其實是大大超過了比台灣高的稅金，試想：5% - 12%的租金回報就算扣去1% - 2%的地產稅，報酬還是比在台灣買房要高出幾倍。

另外美國物業的租金收入及處分利得也是要交稅的，租金收入可以扣除費用與折舊後以個人所得稅率申報，通常扣除折舊攤提與費用後的稅率在10% - 15%左右。另外，在美國，和房地產投資相關的支出是可以用來抵稅的，常見的最主要開支有貸款的利息支出 (Mortgage Interest) 、房地產稅 (Property Tax) 、維修支出 (Repairs and Maintenance) 、保險與清潔 (Insurance and Cleanings) 等。

長期處分利得則可以用長期資本利得之20%稅率交稅。但一般我們會使用1031交換 (1031 Exchange) 來延遲交稅，1031交換也稱為“同類不動產交換” (Like-Kind Exchange) ，這在美國是一種鼓勵投資者把原本不動產投資額在其增值後 (自住自用地產除外) 繼續「回流」至不動產市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動產市場之雙贏稅法。透過交換 (可一換多也可多換一) ，投資者拿不回資本額或增值回報，但可享有緩繳地產買賣增值稅 (若有賺到錢) 的優勢，持續在「免稅」的情況下把雪球越滾滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一併繳交，所以只要好好規劃、長期投資美國房地產，是可以不需要交房屋增值稅的。

以上所述只是個大概，如果您需要詳細而專業的稅務規劃，還是必須請教美國的專業會計師 (CPA) 。

17. 能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅？
非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果作此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有淨收入才需要被徵收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅是提交一份相應的申明給美國國稅局。

假設一棟價值50萬美金的獨立屋，一年的租金收入有42000美金，扣除房地產稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10000美金，則此出租房產淨收入為32000美金，根據聯邦稅率，在8500美金內上繳的稅率為10%，剩下的23500美金需要繳的稅率為15%， 兩者加起來為4375美金。
此外，房貸利息及房屋修繕裝潢等等產生的費用都是可以抵稅的。如果購買價值五十萬元的房屋，貸款三十萬，每月要支付貸款約1500元，其中利息假設是1200元，一年大約是14000元，在年終報稅時，收入可以另外扣減14000元的貸款利息。以上述例子來說，淨收入為32000元減去14000元等於18000元，這樣只要交8500 * 10% + 9500 * 15% = 2275元的所得稅而已，節省了很多稅金。以這個例子來說投資回報率為(18000 – 2275) / 200000 = 7.9%。

18. 有辦法少交點稅嗎？
在美國，有很多合理避稅的方式，瞭解後可以省掉不少稅費。主要有以下方式：
A.房產相關的開銷可以相應抵扣，只有淨收入才需要被徵收稅。需要提交一份相應的資料給美國國稅局。
B.出租房子時，還可以利用「紅利折舊」(Bonus Depreciation)來省稅。房屋每年都有折舊，在作出租用時，折舊部分可以比正常折舊額高不少，這樣，從租金收入中扣除的折舊、維修等支出部分就多了，屋主要為租金所得而支付的稅就少了。換而言之，屋主從出租中所得的收入就高了。
C.屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，以便報稅時使用。
D.貸款購房中的利息。申請人的一套自用居住房，如果是通過貸款購入，每年的貸款利息是免稅的，可以從總收入中減除。

購房房產的其他抵稅或避稅辦法：
A.房子的地稅(房產稅)，保險費
B.房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費
C.房子的維修費
D.房東到美國來往的機票，餐旅費
E.房地產公司的管理費
F.房地產經紀的仲介費
G.尋找租客的廣告費

19. 買房後不住美國，如何進行出租管理？
委託給專業的經紀人。業主可將房屋委託給專業的經紀人，經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。

A.和經紀人簽訂一個委託租賃的協議書。
B.經紀人幫助您找尋合適的房客，通常經過房源共享系統，發佈租賃信息，加上經紀人個人平面廣告及網絡媒體去尋找租客。
C.在房客提出的申請書中，選擇最適合的房客，簽訂好租房合約，完善租賃的細部內容。
交給專業的租賃公司
出租後可以選擇請專業的管理公司來幫您管理出租的房屋，如果有維修方面的問題和收款方面的問題，他們都有專人幫您處理，費用由您支付。如果有法律糾紛，需要請律師或專業公司驅逐房客，他們也同樣可以代理，費用仍然由您支付，管理公司管理費一般收費為租金的5% - 10%。

在租賃過程中應注意的事項
A.租金的訂定要符合市場。如果您的房子放在市場上的時間越長，越不划算。在加州，一般情況下，如果您的租金合理的話，通常會在一個月內租出去。
B.選擇房客最重要的，是他的信用。有些信用不好的房客，願意付較高的租金。但對房主來說，租戶有良好的信用，有穩定的工作是十分重要的。在目前的租屋市場裡，有相當一部分房屋是在拍賣或短售，這些都會傷害他們的信用分數，因此，如果沒有更好的房客可以選擇，在這些信用分數較低的租戶裡面，要看他是否只是因為房屋拍賣或短售而降低了信用分數，還要看他以往的付款記錄，是否有習慣性拖欠。如果他們平時付款記錄良好，工作穩定，仍然可以考慮接受。
C.如果遇到房客不能按時交付房租，或者刻意拖欠，應該要及時請專業驅逐公司進行法律驅逐，一般驅逐的整個過程約需一個半月左右，及早行動, 房主的損失可降至最低。

20. 美國富人區跟窮人區之間的差異
美國住宅區域的劃分，富人區和窮人區的界限是比較明顯的，可能僅僅過了一條街，整個環境就大不相同。富人區大都在環境優美的地方，並且治安良好，像紐約的長島 (Long Island) 、洛杉磯的比佛利山 (Beverly Hills) ，就是千萬美金豪華別墅的所在地。而窮人區更多在環境髒亂、犯罪率高的地方，像紐約市的哈林區和底特律市區，就是有名的貧民住宅區，住的大都是收入不高的人。

美國人購房，對環境的考慮幾乎和台灣一樣。所謂的購屋三大要素：地點、地點、地點 (Location, location, location) ，原則上也適用於美國。普通住宅區的一幢透天房要30萬美元左右，而高檔住宅區則可能達60 - 100萬美元以上。房子本身面積、格局、檔次可能相差不多，差就差在環境上。

好區與壞區差的不僅僅是房前屋後的綠樹、花草，而是整個社區甚至住宅所處的地段的景觀。美國的一些高收入者，為了有一處優美的居所，寧願花幾倍的錢在市郊外買房子。因此，就有了“窮人住市區，富人住郊區”的說法。此外，社區居住者的構成也很關鍵，這包括了居住者的文化素養、生活水準、價值取向等等。有些社區甚至定了這樣的規矩︰在接納新成員時，要經過社區業主委員會的討論，看看其經歷及現狀是否符合條件，大家是否願意與其為鄰。

好區壞區的分別除了環境之外，學區的好壞也佔了極大的因素：在美國，本州州民的小孩上公立學校的學費很低，所以大家都想搬去學區好的地方。美國人或許覺得一個排名不錯的學區就可以了，但在華人多的地區，大家都擠破頭想搬進前幾名的學區，因此好學區的房價也水漲船高。好學區與壞學區條件相似的房子之間，房價可能會差到兩倍。

21. 在美國買房有利於申請移民嗎？
擁有美國房產可以為移民美國加分，但擁有房產不能作為申請美國永久居留權的依據。
美國房產擁有永久的產權、合理的價格和高額的貸款，可以把它作為一項個人資產的投資。但是只是一個普通消費者的個體消費行為，並不能與移民相關聯。當然，如果在申請美國移民簽證時，如果能在美國擁有自己的房產，證明和美國之間是有聯繫的，的確能夠獲得一定程度的加分，但是這不能作為申請美國永久居留權的唯一依據。

22. 買美國的不動產可以申請綠卡嗎？
為了刺激美國房屋巿場，在2011年10月美國二黨議員提出了“50萬元購屋換綠卡”的提案，引起了許多人的興奮與關注，在過去幾個月來，我們也一直接到相關詢問電話。在此我們要澄清的是：目前這個提案尚未通過，以目前的移民法而言，是無法透過在美國買房子而取得綠卡的。

如果要透過在美國投資取得綠卡，目前的移民法只能是經由商業投資EB-5投資移民的申請。不論是自己開公司，或者是經由區域移民中心的投資項目取得綠卡，投資移民的申請必須創造十個就業機會，才能取得永久綠卡。該透過那一種投資移民的方式取得綠卡，我們建議申請人根據您的情況，與移民律師諮詢後，才能評估選擇申請最佳方案。

23. 美國綠卡怎麼申請？
A. 通過學生身份到獲得綠卡
對於大多數赴美留學的人員，為了獲得綠卡，一般的做法是在美求學結束後，先尋求一份工作，以僱主出面將F一1學生身份轉為H一1B受僱身份，再經過僱主向勞工部申請勞工證。待勞工證批准後，再以第二類職業優先移民向移民局提出移民申請。移民申請批准後，再申請綠卡。

以其某一專業的工作及取得的成績表明，他申請移民美國符合美國的經濟、社會、環境、文化、衛生保健方面的利益。個別具有特殊能力的人士可以通過「國家利益豁免」的方式，不必向勞工部申請勞工證。

部分持F一1學生簽證的人士，無論他現在是在作助教工作，或是作博士後研究，可以此方式申請移民。

凡持J一1簽證的赴美訪問學者，在美國完成了預定的學習研究計劃後，必須回到自己的國家居住及工作兩年後，才可以在美國申請永久居留身份，這在一定程序上限制了該類人士取得永久居留權的途徑。

但該類人士可以通過以下三種方式申請移民：
(1)「特別傑出的人士」可以通過第一優先類人士，向移民局提出移民申請；
(2)具有特殊才能或高學歷的人士，可以通過「國家利益豁免」的途徑，向移民局提出移民申請；
(3)向移民局申請免除返國居住兩年的限制。
當然，也可以回國住滿兩年以後，再以移民身份進入美國。

B. L類簽證申請綠卡
在美持有L-1簽證人士，可按職業移民中的第一優先類，向移民局提出移民申請，不需要向勞工部申請勞工卡，移民手續和程序簡單，所需時間也要快得多。

L-1簽證是屬於外國公司在美國所設分公司或其他類型公司的經理人員或行政主管，一般只要這家美國分公司連續經營一年以上就可為公司裡的L-1簽證人員，包括為外國母公司的經理人員申請綠卡。母子公司的關係不需要預先存在一段時間，如一家美國公司已營業了一年，現在被一家中國公司全部收購或部分收購，這家被收購的美國公司可立即為中國這家公司的經理人申辦綠卡，申請人是否具有L-1身份或以L-1身份在美國的時間並不重要。

美國子公司經營額的多少會對申請人的移民申請有一些影響，經營額如超過50或100萬美元，獲准的機率就高。最重要的因素是向移民局證明外國母公司和美國分公司都處於正常經營的狀態，美國分公司還必須證明在美國長期經營的財務能力，包括營業額、利潤、納稅、員工人數等。具備了以上條件的L-1簽證人士，均可以直接向移民局申請永久居留權，通常，移民局會在二、三個月批准其申請。

C.特殊能力人士申請綠卡
對那些具有特殊能力人士和某些有高學歷的人士，無論持有何種非移民簽證，大都能通過「國家利益豁免」的方式，直接申請移民。只要具有碩士以上的學歷，並有一些科研成果作證，可以直接向移民局提出移民申請。

取得綠卡，成為美國的永久居民，就自動成為一位美國納稅居民，得向美國政府申報全部收入。必須在每年4月15日前遞交美國的「1040稅收申報表」，不執行美國的稅法被視為犯罪行為。若被證實觸犯了稅務法律，綠卡就會被吊銷。

D.綠卡樂透

24. 入籍美國有什麼條件？
凡取得美國永久居留權（綠卡）資格五年以上，並已滿十八歲的人士，均可經過移民局向聯邦法院申請成為美國公民。申請公民的程序就叫做「歸化入籍」。

儘管持有綠卡，可以無限期地在美國居住，但是，它並不能保證持有人在美國享有與公民一樣的權利。因此，申請歸化入籍成為美國公民，是那些已經取得永久居留權的人士可以選擇的一條道路。並且申請歸化成為公民後有如下優越性：

A.可以與其他美國公民享有同樣的平等權利和地位。如：公民選舉、就業資格、營業執照領取資格、州或聯邦政府的補助金等。
B.可以為父母、配偶、子女或兄弟姐妹申請移民，一家人可以早日團聚。
C.可以避免移民官或警察為查驗合法居留身份的煩惱。
D.持美國護照到其他國家旅遊也較為方便，因為美國與許多國家都有互免簽證的協議。
申請歸化，須具備下列條件：

A.年滿十八歲。如果是十六歲以下，歸化有兩種可能：
a.父母有一方為美國公民，本人已取得永久居留權或已經在美國。當外籍的父親或母親申請歸化時，他即自動取得美國公民權。
b.倘若父母均為外國籍，當父母歸化成美國公民時，他也同時取得公民權。

B.合法永久居留權，至少在美國居住五年以上。任何申請歸化的人士，必須具備有五年的合法永久居民資格。當然，這並不是說這五年期間不能離開美國，只要離開時間一次不超過一年，則不影響居留期。
如果申請人是美國公民的配偶，只要居住滿三年即可提出申請。但是在這三年內，必須與同一美國公民（即現任配偶）結婚，而且，已經在美國境內至少住了一年以上，申請表送往移民局前的六個月時間，必須全部住在美國，未曾離境。

歸化申請可於屆滿五年居住期前的60天向當地移民局提出。在遞交申請之前，可到移民局索取一份400表、自傳資料表、指紋卡兩張，按照其具體要求逐項填寫。萬不可隱瞞事實，否則，一經查出，即使已獲批准入藉，也可被取消資格。資料填好後，連同三張二寸彩色照片一併交回移民局，等候口試通知。若與親屬同時申請，並希望同時接受口試，則需另用一份書面聲明，提出要求，並將該聲明與表格一齊交上，聲明書上註明親屬之姓名和綠卡號碼。

申請人接到考試通知後，需邀請兩名為美國公民的親友作為證人一同前往。經過口試後，若申請人符合歸化的條件，可以正式申請入籍，同時繳納一定的申請費。最後的手續便是在法庭內進行宣誓，宣誓的當天便可取得歸化證書，成為美國的公民。

25. 買房跟留學的關係？
美國置業與美國留學沒有任何關係，也不會因此減免出國留學的費用。但投資一套適合的學區房是可以使得留學的消耗最小化。通常投資一套適合的學區房，可以將學區房出租，從而達到「以房養學」的目的。

在美國買房是消費者的個人行為，與在美國留學是沒有任何關係的。所以在美國買房並不能減免出國留學的高額費用。

美國留學一年的學費和生活費由於學校不同跨度很大，從六十萬台幣到兩百萬台幣不等，一般社區大學費用在六十萬台幣左右，一般公立大學費用在一百萬台幣左右，一般私立大學費用在一百五十萬台幣左右。

投資一套適合的學區房是可以使得留學的花費最小化。通常投資一套適合的學區房，可以將學區房出租，從而達到「以房養學」的目的，而在留學結束後採取適當的方法將房產處理，最好的結果甚至還能從中賺取一筆房屋差價，這樣的留學才是真正地以在當地買房而提供留學費用。這是個兩全其美的辦法。

但如果就中小學而言，美國的公立中學和小學，都是採取「就近入學」的原則。好學校必然吸引家長來買「學區房」，進而推動房價的上漲。美國法律規定，任何孩子只要是居住在這個學區內，都享有免費教育的權利，就算父母是偷渡者也不例外。學生免費就讀公立學校需要他們父母或合法監護人居住在相應劃分的學區內，這時候學區房的作用就舉足輕重了。優質公立學區能夠提供優質的教育，也最受家長歡迎，因此房產一般比較昂貴，能負擔好學區的房價的一般是高學歷和高收入的富人。好學區的房產也不愁租客和買家。儘管房產價格較高，其抗風險能力也非常強。