美國購房指南

第一步：準備資金

提高你的信用報告評分。你的信用積分（通常是300-850）越高,你將有能申請更好的利率。這是非常重要的。一個4.5%的利息抵押貸款和5%的利息抵押貸款可能意味著「數萬美元」的差別。

獲得一份你的信用報告。你能在這上面看到你的信用記錄。還清信用卡債務，解決任何信用爭端或拖欠。獲取預先批准以獲得你實際可以支付的金額。在兩周內向銀行申請，以便不會損害你的信用報告。在這「之前」聯繫一個房地產經紀人，這樣你就知道你是否能承擔費用，以免你貪戀一所你根本無法承擔的房子。

賣方「喜歡」預先得到批准的買家。貸款人往往會給預先獲得批准的買家開綠燈，這意味著交易的風險將會更少。

不要通過了初審而沒有預先獲得批准。這兩者是有區別的。預先批准意味著貸方在看過你的資金情況之後會給你準備貸款。而通過初審只是意味著貸款人「預計」可以借款給你，但這並不意味著你一定會得到貸款。

購買抵押貸款。等等——為什麼要先購買抵押貸款再決定買房子？這不是本末倒置了嗎？並不是這樣。在你買房子之前購買貸款可以很有益，其中有一個很重要的原因 : 在你買房子「之前」最好知道你自己能貸多少款。很多人貪戀一所房子——但是他們買不起，他們就開始努力尋找能夠支付房子的貸款。而先購買貸款再看房子，雖然不那麼酷但是肯定是聰明的做法。你將會知道這個房子是不是在你的承受範圍之內。

想一想你能承受的首付是多少。這應該成為你的貸款的一部分，雖然你不一定知道什麼時候購買貸款。在心裡要有一個大致的概念，這篇文章之後會提及。

了解貸方正在使用的利率是多少，決定你是否能夠申請到這筆貸款。「28和36」是比較常見的利率。這意味著你的總收入（稅前）的28%必須能夠支付你的預期住房費用（包括貸款的本金及利息，以及房地產稅和保險）。每月需要償還的債務加上你的住房費用，不能超出你的總收入的36%.計算你總收入的這兩個百分比（$3750的28% and 36%分別就是$1050 and $1350）。你每月的支付債務和這兩個金額的差距不能超過$300，否則你將不能獲得批准。

如果你符合條件,查看首次購房者的程序。這些通常有較低的首付款要求。這些都是由不同的州，地方政府。你也可以不受處罰地從你的401(k)或羅斯個人退休帳戶獲得高達10000美元。尋問你的經紀人或僱主的人力資源部門關於借款的細節。

委託和僱傭一個律師 。如果你希望買房變得簡單，那麼你可能只需要一個房地產經紀人，託管公司，也可以是一個抵押貸款經紀人。但是話又說回來，事情不可能永遠都如同預期的那樣發展。

第二步: 買房

找到一個好的房地產代理在搜索和談判過程代表你。房地產經紀人應該具備以下特點:和藹可親、開放、有趣、輕鬆、自信、合格。熟悉代理的利率、方法、經驗和培訓。找一個本地的全職房地產經紀人居住地方,每年完成數次代理,素以忙碌著稱。

房地產經紀人一般是為賣家服務，但這不一定是壞事。一個房地產經紀人的工作是連接想買房的人和賣房的人。處於這個原因，一個房地產經紀人是在出售購買房屋方面是很有經驗的。一個很好的房地產經紀人將用他的經驗把「合適的」房子賣給「合適的」買主——你。

當你找到房地產經紀人時，儘可能詳細地描述你期待的家是什麼樣子——浴室和卧室的數量，附加車庫、土地以及其他可能很重要的事，比如好的照明或留給孩子玩的庭院空間。

使用多重服務上市列表(MLS)在你的區域搜索房地產交易情況的服務系統。多重上市服務列表會讓你了解哪些市場是在你的承受範圍之內的。你的代理可以為您做這件事。

如果你僱傭了一個房地產經紀人，不要直接讓經紀人去看房子，除非你已經決定讓他們代表你否則不要讓他們為你做事——因為只有客戶購買了房子他們才獲得報酬。而且你讓他們免費給你做事是不公平的，因為你知道你不會讓他們來給你買房子。

在你的範圍之內尋找房子。讓你的經紀人開始為你找房子，但是要讓他知道你的預算是多少。通常的經驗是你可以負擔一所你家庭年收入2.5倍的房子。例如，你的年總收入是$85000，你應該能負擔得起至少$210000的抵押貸款甚至更多。

利用在線抵押計算器處理數據,並記住之前的抵押貸款。在你準備尋找你夢想的房子的同時也要把這些數字記在心裡。

開始思考你真正要的是房子的什麼。你可能已經有一些模糊的想法，但是沒有細節。這裡有兩件事情值得你和你的家人特別注意：

在未來幾年中你和你的家庭需要什麼。也許你們現在只是一對夫妻，但未來有要孩子的計劃嗎？一個舒服的二人之家要擠三個或四個人就會比較痛苦了。

你願意做什麼樣的權衡？換句話說，你優先考慮的是什麼？儘管我們相信買房子是直截了當的事，但是它往往是一個我們必須妥協的複雜考驗。你是不是更在乎有好小區、好學校大的後院？你是否需要一個比豪華卧室還大的的又大又可用的廚房？你願意在節省時間上面做犧牲嗎？

你預計你的收入在未來幾年會增加多少？如果你的收入增連續幾年增加3%而且你又在一個安穩的行業有一份安全的工作，那麼你可以放心，購買一個昂貴但是合理的按揭也是有可能的。很多購房者購買相對昂貴的房子但在一兩年之內就變成了他們的貸款。

確定你想生活的區域。看看附近有沒有合適的。看看價格、家居設計、鄰近購物、學校和其他設施。閱讀當地的報紙，如果有當地人的話找他們聊天。不要僅僅局限於房子，要看附近社區還有附近其他房屋的條件，確保你的房子各方面都讓你滿意。

房屋的地理位置有的時候比這個房屋本身更重要，因為它很大程度上影響了房屋的轉售價格。利用聯邦住房管理局203(K)項目購買一個待修房|購買待修房在一個合適的社區是一筆很好的投資，你需要識別哪些社區能夠嶄露頭角——很多人想要居住的地方——這樣可以讓你把一個便宜的東西升值。

尋訪一些對外開放的房子來衡量市場情況，親眼看看你想要的是什麼。注意整體布局、卧室和浴室的數量，廚房設施和存儲。在每天不同時間對你感興趣的房子檢查它的交通和擁擠情況，停車位，雜訊水平和一般的活動。一個看起來安靜的地區有可能變成高峰時間的一個熱鬧捷徑，而如果你每天只開車經過一次這裡你將不會了解到這些情況。

看附近的一些可比住宅。如果你不知道價格，找當地的評估師做房屋評價，還能讓他們看比較數據。當評價一所房子，評價師將尋找比較案例或「對比」，比如房屋面積相似、類似功能、大小的房屋。如果你的房屋比參照房屋更昂貴，或者鑒定人員必須在不同的細分或超過半英里遠的地區找到參照房屋，那麼你就要當心了！永遠不要買這一區域內最貴的房屋。你的銀行可能不會為這所房屋借貸，而你將不會看到這所房屋的價值。如果可以，你可以在附近社區買一所最便宜的房子——因為周圍的房子賣得都比你買的貴，你的房屋會升值。

第三步: 出價

如果可能，根據賣方的情況給出價。這很不容易，通常是不可能的，但在一些大的交易中不妨嘗試一下。這裡有一些在出價時你可以考慮的東西：賣方的金融前景如何？他們是急需要錢還是他們已經有了很多資金？資金拮据的賣家更有可能削弱他們的要價。這所房屋在市場中交易有多久？一直在市場上等待交易的房屋通常可以壓低價格。他們已經有另外的房子了？如果賣方不是在出售他們目前生活的房子，那麼它更有可能出更低的價格。參考其他房子價格出價。其他的房屋的起價多少（問價格），他們是怎麼賣的？如果這片區域的房屋通常是「低於」要價的5%出售，那麼可以出一個比要價低8%到10%的價格。計算你預期的住房費用。估摸計算你所在區域的年房產稅和保險費，加上你想要購買房子的平均價格，還要加上你能承擔的借款手續費|手續費。（這些各種各樣的花費通常占你借款的3%-6%。信用合作社通常會向它的會員提供更低的借款手續費。）把它們整體加到抵押貸款中去（你可以 或者自己製作一個表格。如果這個數目超過了你28%的總收入（無論你的貸方使用的利率是多麼低）你都將很難獲得抵押貸款。

決定你要不要賣掉現在的房子來買一個新的房子。如果是這樣，你將要買的房子很大程度上決定於你賣的那筆買賣做得如何。這種情況對於賣方來說一般比較危險和不可取，因為除非買方賣出房子否則這筆交易就不可能完成。而你也許想把你現在的房子先放到市場上。

你也許會真的很喜歡一所房子，而且準備給出比要價還要高的價格，但是經濟學的供給關係有可能會讓你為難。如果很多人為少數房子競爭，而且準備給出能給的最高價格競價。一些房屋購買者不相信競相標價，你會很容易發現自己正在競價中失敗而且永遠也不可能會標中你心儀的房子。如果你想拿下自己真的非常非常喜歡的房子，那麼準備好高標價吧！

當你準備正式出價時，跟你的經紀人商量一下。雖然各個地方的出價有可能不同，但是通常都是這樣的：你提交你的出價給你的房地產經紀人，然後他把出價再報給賣方的代表。賣方然後決定是接受，拒絕還是還價。

要在你的出價裡面包含保證金。一旦你簽署一份出價，就是第三方託管，這意味著除非你不能得到最終的抵押貸款批准否則你是一定要購買這所房子，否則你會損失你的保證金。在託管（通常是30至90天）過程中，你的銀行會安排購買資金給你提供抵押貸款。

第四步: 成交

確定你需要預先提供的首付。首付建立股權或者房屋所有權。這部分錢是你不需要支付利息的。你在首付上付款越多，你之後在房子上付的錢將會越少。

你需要把房子的「估定價值」下調10%-20%。「注意,估定價值可能高於或低於房子的銷售價格」。如果你有 $30,000來支付首付，例如，你可以用它來作為一個價格在 $300000（首付10%）或者$150000（首付20%）的首付。通常來說都會付更少的，但是也並非總是如此，你需要支付 私人按揭保險(PMI)，這會增加你每月的住房成本但是可以申請減稅。

如果你不能承擔你房子的首付10%-20%，但是你有好的信譽和穩定的收入，抵押貸款經紀人可以幫助你聯合支付或者申請聯邦住宅管理局貸款。那樣的話，那你就能第一次抵押貸款80%房子的價格，第二次抵押貸款剩餘的金額。但是第二次抵押貸款的利率會更高，利息支付是免稅的加上聯合支付的款項應該比第一次貸款加上PMI更低。如果你買新房，可以考慮用尼希米項目獲得首付幫助。

確保最終驗收是建立在合理的基礎上。房屋檢查。要求進行如下的調查和報告：檢查、害蟲、干腐物、氡、有害物質、山體滑坡、洪水平原,地震斷層和犯罪統計數據。（你通常會用7-10天來完成檢查-確保你的代理詳細告訴你檢查結果之後再簽訂房屋購買合同。）房屋的檢驗成本在$150到 $500之間，這取決於區域的不同，而它可以防止一個$100,000的錯誤。這點對於老房子來說至關重要，比如說你想避免含鉛的塗料、石棉絕熱體和模具，那麼房屋檢驗必不可少。

如果你想要用你的檢驗結果來協商降低你的購買價格，不要參考你合同裡面的檢驗或投標。貸款機構可能會要求看你的檢查副本，這會取代他們的評估師的評估。檢查房子的能源都是完好可用的，確保合同中的每一項都可以使用。檢查能源是房屋購買中很重要的一部分。如果不知道房屋的製冷和制熱的花費，這將有可能使一個潛在的金融災難發生。購房者在計算一項新的房屋預算是往往會「瞎猜」，這些估計可能會有很嚴重的錯誤，而這將會使家庭財政狀況陷入可怕的境地。

成交&停止託管。這通常是在第三方託管辦公室進行，需要簽署相關財產文件以及你的抵押貸款文件。這些文件包括證書，證明你對於房子的所有權，還有名字，這會表明沒有人聲稱是他所有或者留置他。只要還存在任何問題，一定要把問題解決之後再付錢，這會激勵賣家為了拿到錢快速有效地補救任何問題。

From: WikiHow