由于近来美国房市不振，臺湾的李太太认为此时反而是投资美国不动产的大好机会。同时，也为了让几年后将到美国就读的儿子有固定住所，交屋后暂时也可将空屋出租，收取租金收入。
由于李太太并没有美国国籍或绿卡，一年在美国的时间总共不会超过两个月，她想瞭解如果自己购买美国不动产，可能要先考虑用何种名义买及应负担哪些美国税？之后才来决定买或不买。
一般来说，像李太太一样的外国人，属于非美国居住居民。如果她想在美国置产，最直接的方式是用个人名义来拥有较为单纯，只是在投资美国的房地产时，自己居 住一般没什么问题，但若用作出租用途，可能也和作生意一样容易被告、或有法律纠纷，若用LLC持有，发生诉讼纠纷或债务则不会波及个人。
所谓的LLC，是指「有限责任公司」（Limited Liability Company，简称LLC），是美国特有的一种营业组织形态，LLC 和合伙组织一样，没有重复课税的问题（在美国并无臺湾两税合一优惠，依美国税法规定，公司课一次企业所得税，盈余分配给个人又要课一次个人所得税），债务 不会波及个人。只有一个股东也可以成立LLC，外国人亦可为LLC的股东，因此许多外国投资者选用此模式。
回到本例，李太太如以个人名义购屋需要考虑那些美国税负呢？
1.房产税（Property tax）
首先，李太太要瞭解美国不动产每年要课的房产税比臺湾高出许多。虽然全美各地房产税率不一，但很多地区约在市价的1.3 %至1.6%。举例来说，一个价值100万美元房子，一年房产税常要1万美元以上。
2.所得税（Income tax）
a.租金：如果李太太将房屋出租，由于不动产在美国，出租或出售所得利润均为美国来源收入，无论是否为外国人，或者居住国家是否与美国有租税协定，此收入均被视为美国收入应纳美国税。由于李太太被定义为「非美国居住居民」，她的租金收入有两种处理方式：一种是承租人直接依租金「收入」的30%扣 缴，这种情形下，该房屋的房屋税、修理费用、房屋保险等都不能扣减。另一种方式是李太太选择申报年度所得，以1040NR表格来申报租金「所得」，按外国 人的累进税率课税，此种情形下税法容许一些费用可以自收入项下减除。
b.出售收入：如果李太太希望过几年儿子大学毕业后，可能就会将房产卖掉。这时，因为拥有超过一年以上房屋出售所得，就会适用比较低的15%税率来课美国资本利得税，所以李太太可从长计议未来的出售。
但是需要注意另外一个规定：即外国人出售美国不动产，在取得出售价金时，因李太太的外国人身分，10%的售价将会被买方代扣。举例来说，房子卖价150万 美元，出售时会被扣缴15万美元。但是，李太太在申报整个房屋的所得（即收如减成本）后，再计算应纳税额后，可多退少补先前被扣的15万美元。
3.赠与税（Gift tax）及遗产税（Estate Tax）
如果李太太赠与美国的不动产，因此不动产在美国境内，会课美国赠与税。又因李太太是非美国居住居民，不能适用一生赠与100万美元免税的规定，因此会课赠与税。如果不幸李太太过世，该不动产也要课美国的遗产税。所以，李太太并不适合在美国直接赠与不动产给子女，反而应该适时出售不动产，取得出售价款匯出境外后，再以境外资产赠与子女，比较没有美国赠与税的问题（但需要算算是否需要缴臺湾的赠与税），而在美国的子女需向美国国税局申报3520表。
From: 經濟日報
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