美国orlando 地產投资分享

区域选择和价格增长趋势分享

从2008 年经济危机，在Orlando 相继买了几个房子，短期出租和长期出租都有。在美国的大网站文学城投资理财论坛也发了几篇买房的真实经历。

短租房和长租房房价赠长趋势比较，观察了我的几个房子的增长趋势，发现短期出租房房价增长比较慢，而长期出租房增长比较快，因为短租房购买人群主要是投资人士，房价和投资收益有关，现在的租金相对于2008年也没有增长太多，所以如果房价太高，收益比较低，投资客也不愿买。我在2008年底32万 买的房子现在价格也就是40万左右。而长期出租房就不一样，因为我都是买在好区，所以购房人士主要是当地居民，满足孩子上学自主的，对房价的租售比没有要求。所以我在2012 下半年买完后，在2013 年5 月半年内价格很快攀升了50% 。

从2013 中期到现在，价格比较平稳，因为房市和股市一样，在一年的爆发期后，一般要平稳一下，市场消化一下，再次爆发，现在距离历史最高点还有很大距离，比如我买的这个房子16968 deer oak ln，32828, 以下是zillow 的价格曲线和历史。

2012 年底签的短卖short sale 合同是$18万，等到2013 年7 月份银行批下来最后价格加上上一个owner 欠的HOA 的管理费，最后价格是$18万7千。当时的市场价格是24 万。我因为需要在加州买房，一个月转手卖给我的买房中介Eileen$21 万，去掉各种费用，net 2万美元。这个房子现在的价格也是24 万左右，但历史最高峰在2006 年是42 万。因此还有很大的升值空间。请看16968 deer oak ln 价格趋势

买房区域的选择要根据自己的实际情况而定，有的资金少，希望现金流高的的适宜买便宜的一些区，但我的原则是中等区可以考虑，但差区坚决放弃，对于远程投资，实在太难控制。还有资金多，可以选择买高端保值区，即使现金流低一些，但保值升值潜力大，以后还可以自己享受。

Orlando 可以投资的区域很多，我最喜欢的区是Windermere ，这个区域分很多价位不同的小区，有很多高夫球场，最美的是很多房子后面就是带着私家码头的大湖。 美国的高尔夫球王子老虎伍兹，已故的麦克杰克逊，还有中东的巨富都在此有房子。很多名人为了不让打扰，自家门口居然不让修路，仍然是泥路，很有意思。麦克杰克逊的房子象一个白色宫殿，房后是一个大湖，风景如画。这个区域的租客基本上是高端人士，所以租金比较高，一般是35 万的房子租金是$2800-$3000之间， 地税是$4000 年左右，加上每个月的HOA fee$150 ，所以现金流在6%-7% 左右， 如果用贷款这个杠杆的话，加上现在利率在3% 左右，那现金流就要至少9% 以上了。我在2012 年出了几个35 万左右Windermere 新区的offer, 都没有拿到。我的一个朋友买了一个老麦隔壁高尔夫小区的房子，2013 年初价格是95 万，现在是$110 万左右。租金是$5500， 因为是用现金买的，所以回报率在5%-6%。我看中了这个区的一个当时short sale 的房子，后面是一个很大的高尔夫球场view.当时要价$85 万，市场价在$100万左右，我和我的一个亲戚一起出了$78万，银行最后批的价钱还是85万左右，所以我们只能放弃，毕竟这个区市高大上区，资金有限，只能转战其他的区。希望有生之年有机会再来这儿买一套真正的湖景带码头的美房，不过这些大湖都是有鳄鱼的呀，害怕鳄鱼的还是放弃这个码头吧，上一个名人小区的房子。要价1亿人民币。

From: http://blog.vivdda.com