美国房产投资选二手房还是选新房？

很多国内的买家喜欢新屋，因为在国内，20年房龄的房子大多已经老旧到要被推倒重建了，而在美国，30年代建的房屋如果维护的好，特别是内部如果经过翻新，看上去依然如新屋一般，且美国的房屋是用木头建造的，防潮抗震，质量比国内用的钢筋混凝土有过之而无不及。

那么，到底买新房还是买二手房更省时省力且性价比更高呢，下面我们就来比较下新房和二手房的优缺点。

新房的优点显而易见

房子新，看上去很美，交易过程简单，不需要和卖家谈价格，通常新屋的价格由建商决定，基本没有砍价的空间 。此外，新房有5到10年的保修期，建商通常会在5年左右对房子进行调整维护。另外新屋的小区环境很美，建商会造很多娱乐设施来丰富住户的业余生活，有公园，游泳池，健身房，新学校等。

新房的缺点也不少。

首先，新房的地很小，老房子地大，新房子地小，越新的楼盘地越小。新房大多只有一个小院子，和邻居的间隔非常近，甚至都能听到邻居的说话声，这样的独立屋其实和Townhouse或是 condo区别不大。对于喜欢有地且注重隐私的买家来说，这样的新屋是不够理想的。其次也是很重要的一个原因是新屋的税很高 , HOA管理費也有可能較高。

新屋的材料再次，新屋的材料是建商选的，普通买家没办法用眼睛看出材料的好坏，就算是专业的地产经纪也没办法看出来。如果建商用廉价的材料，或是水管灯泡等小件不在保修范围内，屋主就需要花额外的费用来维护整修房子。最后一点是新屋只能看样板屋，交房时间久。样板屋看起来永远是美伦美奂，可是实际那到手的房子一定不是那个样子的，可能买家选定的房型还没开始建造，买家只能通过自己的想像力来勾勒房屋的外形及内在，而二手房是看的见摸的着的，如果卖家新装修了厨房，那买家买了这栋房屋就一定也包括了这个新装修的厨房。

那二手房呢？接下来谈谈旧房及二手房的优缺点。首先，旧房的地比较大，有一个大院子，有草坪或是游泳池，和邻居的间隔远，私密性强。HOA管理費及稅費也可能較低，比买新屋要省钱。旧屋的卖主通常在售屋前会重新整修房屋，如换木地板，把旧设备换新设备，重新装修厨房及浴室，以期望可以卖个好价钱，对于买主来说这也是额外的好处，省了自己装修的时间和精力，如果真的不满意也可以在拿到房子以后自己重新再装修。

旧房的缺点也是明显的。

首先旧房的维修成本高，78年以前的房屋内墙可以采用含铅的材料，而现在不可以，所以购买78年的房屋就要披露是否内墙含铅。房屋老旧之后可能会有水管破裂，屋顶漏水等问题，且旧房的装修要看前任屋主的品位，有些屋主会把墙油漆成黄色或绿色，看上去很不舒服，那买家就要重新油漆。另外一点是旧房的交易过程较复杂，旧房的买卖是否顺利要看地产经纪的专业程度，交易过程中要签很多文件，合同等，也要做房屋检查，如果是贷款还要做房屋的价格评估，整个过程比較复杂繁琐，好的地产经纪会起到向导作用，帮买家顺利完成交易并以理想的价格买到房屋。二手房重建最后谈一下旧房重建的事。

另外旧房(新房也是)不管是推倒重建还是要加一个房间或是一个浴室，都需要有许可(permit), 许可要到市府去申请，申请前要找专业的建筑师来画图纸，写明要怎样改建，如果市府不批准还要重新改图纸。申请的期限有长有短，一般6个月之内可以批下来，如果全部推倒重建，要可能要花将近一年的时间拿到许可。注意，没有许可的重建是违法的，如果被举报可能面临被迫拆除的风险。重建后地产税也会有改动，通常是增加，因为重建后面积大了或是一层变二层楼了，那房屋的价值肯定也是上涨了。有些投资客就专门购买好区的旧屋，然后翻修或重建，再以高价卖掉来获得利润，这叫fixand flip。这个属于房产投资方面的知识，就不多讲了。

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