外国投资者在美国的房地产投资的所有权及税务规划 （100万美元或以上）

外国投资者在美国进行大规模（100 万美元或以上）房地产投资的税务规划

这篇文章主要是关于一些计划在美国进行大规模房地产投资的非居民境外个人和外资公司投资者的税务规划（以下简称“外国投资者”）。投资金额为 100 万美元 ($1,000,000) 或以上。¹

结合 35 年来在佛罗里达州与购置购物中心、出租公寓、公寓房、仓库、收购土地、以及从事过各种类型的房地产开发的外国投资者房地产交易经验，这篇文章也将为外国投资者提供一些实用的建议。
在我看来，第一个建议就是：今天，外国投资者拥有充裕的时间考虑购买地产，不必匆忙行事，但是我们也不能等到房地产出现了所有的修正迹象才去积极投入。现在美国的房地产市场非常低迷。但同时美国房地产市场不会一直萧条下去，或许一待时机成熟即会迅速好转。
接下来，只需利用有限数额的贷款资金即可。因为美国房地产市场正处于严重低迷期，所以这个时期非常艰难，并伴随着种种机遇与陷阱。第一个陷阱就是利用立即需要资金来融资可能很长一段时间无法出租或出售的房地产的债务来融资您的房地产。即使您只打算进行短期投资，您最好做好长期持有的打算。
第三，必须在美国寻找非常了解外国投资者需求的优秀专业人员。您身边必须伴随着可靠的独立税务律师、房地产律师、会计师和几名房地产估价师。
接下来，不要为了贪便宜就购买次等或三等类的房产。要买就买一等类的。如今在美国您可以低价买进很好的房产。
针对以大约 100 万美元或以上的现金金额进行房地产投资的外国投资者的税务规划，需要参考美国征收所得税的情况和遗产税以及赠与税的情况。

美国各种税赋的定义

外国投资者需要了解以下三种单独的美国税赋。它们分别是所得税、遗产税和赠与税。²
美国针对年净收入征收所得税，税率一般只占企业或个人收入的 15%，但最高能达到 35%。还有一种对出售资产所得收益征收的资本利得税，它只占个别纳税人收入的 15%，但是却可能高达企业纳税人收入的 35%。
非居民境外个人如果拥有美国房地产或拥有美国房地产的某些类型的实体股份，那么在他们死后，就需要缴纳遗产税。房地产价值的头 6 万美元不包括在纳税范围内。之后，遗产税的税率可能高达房地产净值的 45%。
非居民外国个人如果将自己拥有的美国房地产赠与第三方，就需要缴纳赠与税。取决于赠与物的价值，赠与税的税率可能与遗产税一样高。

个人外国投资者 — 遗产税问题

通常来说，在美国房地产投资的资产净值额达到 100 万或以上的个人外国投资者，如果希望避免缴纳美国遗产税，他们就不得不在其投资结构中利用美国外资公司（外资公司）。
尽管这项基本规则可以有许多例外，但它毕竟还是一项常规。由于美国遗产税赋非常沉重，个人外国所有者通常都不愿意承担使自己的地产在其死后需要向美国缴纳高额税款的风险。
但如果其中某项特例适用的话，或许遗产税就不会成为一个问题。比如，如果美国与外国投资者的国家签订了遗产税协定，美国遗产税或许不适用于个人外国投资者。
此外，如果个人外国投资者的国家遗产税赋很高，或许就不用担心美国的遗产税，因为外国投资者国家的遗产税会抵消美国的遗产税，所以无需缴纳双份遗产税。
然而，多数情况下，个人外国投资者还是需要靠拥有一个外资公司作为控股公司或是作为美国房地产投资的直接所有者。
通过拥有外资公司解决美国遗产税的问题在于，为了使外国投资者免于被课高额的美国遗产税，投资者可能赚得的租赁收入通常要支付更高的所得税，而且最终可能要支付更高的出售资产的所得税，因为企业赚取的资本利得税赋要高于个人。

定期人寿保险

就美国税赋而言，另一个两全其美的选择方案是投资者以个人投资者的身份或是有限责任公司的身份缴纳美国所得税，同时购买相当于可能发生的美国遗产税风险的人寿保险，如此就不必担忧一旦投资者不幸提前死亡，将会受到美国地产税的影响。这种选择方案是使外国投资者获得充分的“定期人寿保险”，这一保险在投资者死后仅支付其投保预期寿命投资的死亡保险赔偿金。视投资者的年龄而定，这一方案可能所费不多。
举例来说，假设一位外国投资者投资了 50 万美元购买美国房地产，这笔投资在外国投资者死后增值，价值翻了一番，高达 100 万美元，而且依然为外国投资者所有。假设按美国房地产价值估算的美国遗产税为 35 万美元。那么，对于一位相对年轻的男子或女子而言，购买 10 年期、保额 35 万美元的人寿保险单平均每年的费用绝不会高得令人望而却步。

所得和资本利得税

对所有这些因素有所了解之后，我们就可以评估多数外国投资者投资并拥有美国房地产的各种选择。

1. 美国房地产个人所有权。

如果个人外国投资者选择以个人的形式拥有美国房地产，那么在其死后，这名个人外国投资者可能需要缴纳遗产税。

2. 有限责任公司所有权。

外国投资者可以利用美国各州允许的实体机构，亦即有限责任公司。这类公司被视为不是出于美国税赋目的而设立的，因此拥有美国房地产的美国有限责任公司其税务情况大致与上述个人外国投资者所涉及的税务情况类似。美国遗产税亦将适用于有限责任公司拥有的美国房地产。
然而，正如其名字所示，最大的不同之处在于有限责任公司的投资者在房地产投资方面的损失仅承担有限的个人责任。
也就是说，个人外国投资者的私人资产不必承担投资责任风险。有限责任公司为投资者的财富提供了最佳的所得税待遇并规定了有限的责任。

3. 美国境内公司所有权。

在美国进行房地产投资的个人外国投资者利用美国公司的情况本身是非常受限制的。这是因为拥有股份的外国投资者一旦死亡，其拥有美国房地产的美国公司的股份也将包括在这名外国投资者的遗产内。因此，拥有美国房地产的美国公司这种所有权形式并不能解决其在美国的遗产税问题。非但如此，这反而会给拥有美国房地产的外国投资者带来额外的税赋负担。这是因为美国公司出售房地产的所得需要缴纳所得税，而且其税率可能高于个人外国投资者的税率。不同于税率上限为 15% 的个人所得税，公司要缴纳的税率可能高达 35%。
不过在一种特定的情况下，以美国公司所有权的形式在美国进行房地产投资也有一定的道理。这种情况说明如下：

股份赠与

如果个人外国投资者打算最终将其在拥有美国房地产的美国公司里的股份赠与第三方，如家庭成员等等，那么那些赠与的股份就不需要缴纳美国赠与税。本来如果将房地产直接赠与他人，在美国是需要缴纳赠与税的。因此，外国投资者如果在其死前就把拥有美国房地产的美国公司股份转让出去的话，则可避免遗产税且无需缴纳赠与税。

4. 外资公司。

一般而言，外国投资者利用外资公司直接在美国进行房地产投资并不是明智之举。原因在于投资美国房地产的外资公司不仅需要按美国公司的标准缴纳所得税，还可能需要缴纳额外的税款，其税率相当于外资公司投资者在美国所获得的未分配利润的 30%。。
但是，对于正在美国进行大规模房地产投资的外国投资者来说，比如投资额为 100 万美元或以上，外资公司经常是其选择的投资手段。这是因为遗产税成为了在美国进行大规模投资的主要潜在法律责任，而且如果个人外国投资者拥有的外资公司又拥有美国房地产的话，那么其美国遗产税或许是可以完全避免的。
这种情况是不需要缴纳遗产税的，因为当间接拥有美国房地产的外国投资者死后仅将自己在外资公司拥有的股份转让给其受益人，且不涉及美国房地产利益的直接转让。
这一较为复杂的投资结构，如果经过见多识广的人员处理，就能掌握许多税务规划的良机。

如果个人外国投资者拥有的外资公司又拥有美国房地产的话，其美国遗产税或许是完全可以避免的。 

5. 外资公司和美国公司。

进行大笔美国房地产投资更典型的结构就是个人外国投资者成立一家独资拥有的外资公司，而且该外资公司又独资拥有一家拥有美国房地产的美国公司。例如，如果外国投资者打算成立一家外资公司，而且该外资公司又独资拥有一家拥有美国房地产的美国公司，那么外国投资者将能完全避免缴纳任何美国遗产税，因为即使在其死后也没有生任东西在美国进行转让。

税务规划良机

成立一家拥有美国房地产较大规模投资的美国公司的外资公司，其较为复杂的结构为所得税规划带来了诸多良机。

公司清算

利用拥有美国公司的外资公司来拥有美国房地产，其主要的税务规划方式就是确保美国公司出售美国房地产后，美国公司必须进行售后清算。这种方式只需在美国公司的层面上缴纳单笔美国税赋即可。如果售后进行清算，在美国公司缴纳美国税赋后，出售所得款项或许可以被转让且无需缴纳其他税款。³

组合贷款

另一个常被采用的税务规划方式称为“组合贷款”。通常来说，拥有美国房地产的外资公司或美国公司将可扣除所有权的一切开销作为商业扣除，其中包括为购置房地产而支出的贷款利息。通常来说，外国投资者向其本身的外资公司、美国公司或是有限责任公司拨放的贷款也可由公司扣除作为抵税目的。然而，支付给公司外国所有者的该类利息可能需要缴纳高达支付给投资公司外籍股东利息总额 30% 的税款。
然而，国内税收法规对于这项基本规则也有一个主要的例外。即拥有房地产投资不到 10% 的外国投资者将能获得可由外资公司扣除的利息，而且无需缴纳任何美国税赋。但这一规定不适用于拥有房地产投资或者拥有房地产投资的实体机构所有权超过 10% 或以上的投资者。
不过，当有不只一名投资者时，这不失为一个有效的税务规划工具。采用组合贷款的方式时，由于支付给外国投资者的利息无需付税，房地产投资收入的美国所得税将会减少。

“. . . 由于支付给外国投资者的利息，房地产投资收入的美国所得税将会减少…” 

组合贷款出售

还有另一种方式可以利用组合贷款利息减免的好处。这可以在外国投资者实际出售其美国投资时实现。为理解这一点，重要的是要记住，只有当外国投资者不再拥有 10% 或更少的地产时，才可从收入中扣除或减免投资组合利息。
因此国外卖方在出售地产时，最好不要全部以现金交易，而是改为获得现金和由美国买方支付给国外卖方的结欠余额票据，从此国外卖方不再拥有美国房地产的任何部分。到那时，国外卖方将获得变卖其美国房地产后的所得而持有的这一票据所支付的免税利息，而该房地产可以用于担保票据，直至完成全部付款。这种将应纳税的出售所得转换为免税利息收入的方法，在适当的时候具有重要的节税价值。
不论是外国人还是美国人，为了增加其美国房地产投资组合，同时避免缴纳美国税赋，还会采用另一种方法，就是“同类财产交换规则”。基本上，这些规则规定美国房地产投资者可以用他们拥有的美国房地产项目与另一房地产项目做交换，无需立即缴纳第一笔投资可能累计的任何利润或赢利的税赋。
生地目前市值为 600 万美元，投资者希望终止对生地的投资，转而拥有一份能够产生收入的资产，比如建立购物中心。假设该购物中心价值 600 万美元。
尽管原本 300 万美元的生地已增值，在公司确实将其作为交换的一部分所获得的房地产出售之前，任何赢利都不会被承认或成为应纳税的金额。此时，投资者投资于购物中心的原始数额为 300 万美元，如果之后变卖购物中心，超过该原始数额的赢利才需要缴税。

… 通过出售外资公司的股份，外国实体信托机构将无需为这些股份缴纳任何税款。 

出售外资公司股票

此外，在极少的情况下，外国投资者可以将自己在拥有美国房地产的外资公司的股票出售给第三方买方。要明确认识到出售拥有房地产公司的股份而不是实际的房地产，并不是典型的做法。然而，通过出售外资公司股份的交易方式，外国实体信托机构将无需为这些股份缴纳任何税款。在一些专门的案例中，专门进行这种交易的市场在美国还是存在的。⁴

脚注：

1. 请参阅“外国投资者在美国进行小规模（50 万美元或以下）房地产投资的税务规划”，有关外国投资者在美国进行小规模房地产投资的税务规划的姐妹篇文章。
2. 另外，美国的几个州针对在该州所获得的收入单独征收自己的所得税。
3. 一家外资公司往往可以作为一个控股公司来成立数家拥有不同项目的美国公司。这样，每家美国公司可基于个别的交易进行清算处理，让外资公司保留不动。
4. 另一种遗产规划方法，允许非居民外国投资者在美国进行房地产投资而不至于产生美国遗产税，就是采用非委托人信托。根据此种策略，投资者可利用外国信托资金和外国信托受益人，比如家庭成员在美国购买房地产，因此，这种信托最终将由他人受益。在本文中并没有专门讨论这种手段，因为它确实涉及到了投资者将财产转让给一个信托机制，而该机制对投资者针对属于非委托人信托所有的房地产可以拥有的任何权力具有极大的限制性。

Richard S. Lehman

联合律师事务所

6018 S.W. 18th Street, Suite C-1, Boca Raton, FL 33433

电话： 561-368-1113 • 传真: 561-368-1349

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外国投资者在美国的房地产投资的所有权及税务规划 （50 万美元或以下）

外国投资者在美国进行小规模（50 万美元或以下）房地产投资的税务规划 

Richard S. Lehman律师 

这篇文章主要是关于一些计划在美国进行小规模房地产投资的非居民境外个人和外资公司投资者的税务规划（以下简称“外国投资者”。¹ 

结合 35 年来在佛罗里达州与购买单间公寓、小户型住房和其他形式美国房地产的外国投资者房地产交易经验，这篇文章也将为外国投资者提供一些实用的建议。
第一个建议是，今天，外国投资者拥有充裕的时间考虑购屋的事，不必急于求成。现在美国的房地产市场非常低迷。但同时美国房地产市场不会一直萧条下去。
接下来，只需利用有限数额的贷款资金即可。因为美国房地产市场正处于严重低迷期，所以这个时期非常艰难，并伴随着种种机遇与陷阱。第一个陷阱就是利用立即需要资金来融资可能很长一段时间无法出租的房地产的债务来融资您的房地产。即使您只打算进行短期投资，您最好做好长期持有的打算。
第三，必须在美国寻找非常了解外国投资者需求的优秀专业人员。您身边必须伴随着可靠的独立税务律师、房地产律师、会计师和几名房地产估价师。
接下来，不要为了贪便宜就购买次等或三等类的房产。要买就买一等类的。如今在美国您可以低价买进很好的房产。
针对以大约 50 万美元或以下的现金金额进行房地产投资的外国投资者的税务规划，需要参考美国征收所得税的情况和遗产税以及赠与税的情况。

美国各种税赋的定义 

外国投资者需要了解以下三种单独的美国税赋。它们分别是所得税、遗产税和赠与税。²
美国针对年净收入征收所得税，税率一般只占企业或个人收入的 15%，但最高能达到 35%。还有一种对出售资产所得收益征收的资本利得税，它只占个别纳税人收入的 15%，但是却可能高达企业纳税人收入的 35%。
非居民境外个人如果拥有美国房地产或拥有美国房地产的某些类型的实体股份，那么在他们死后，就需要缴纳遗产税。房地产价值的头 6 万美元不包括在纳税范围内。之后，遗产税的税率可能高达房地产净值的 45%。
非居民外国个人如果将自己拥有的美国房地产赠与第三方，就需要缴纳赠与税。取决于赠与物的价值，赠与税的税率可能与遗产税一样高。
对所有这些因素有所了解之后，我们就可以评估美国房地产所有权的各种选择。

1. 美国房地产个人所有权

个人外国投资者可以以他或她自己的名义拥有美国房地产。这是最简单的所有权形式，所牵涉到的书面作业量也最少。如果将该房地产出租，个人业主需要报缴美国个人所得税，申报在美国的收入。仅有小部分的外国投资者会选择这种所有权形式。这么做的原因有以下至少两点。第一个就是责任问题。在美国拥有房地产的业主个人要承担起房地产所造成的一切损害责任。虽然保险费通常足够抵偿那些赔偿金，大多数投资者仍不愿自行承担个人责任风险。此外，来自许多国家的投资者出于安全的考虑，都害怕暴露自己的财富。作为美国房地产业主，投资者的姓名会出现在房地产所处地方的公共记录中。这种所有权形式确实能为所得税带来最大的好处。个人投资者仅需按其在美国的收入部分缴纳所得税，而且可能仅需根据其经营额按相对较低的税级缴税。出售房地产所得的利润税率仅为 15%。如果个人外国投资者选择以个人的形式拥有美国房地产，那么在其死后，这名个人外国投资者可能需要缴纳遗产税。

2. 有限责任公司所有权

外国投资者可以利用美国各州允许的实体机构，亦即有限责任公司。这类公司被视为不是出于美国税赋目的而设立的，因此拥有美国房地产的美国有限责任公司其税务情况大致与上述个人外国投资者所涉及的税务情况类似。然而，正如其名字所示，最大的不同之处在于有限责任公司的投资者在房地产投资方面的损失仅承担有限的个人责任。也就是说，个人外国投资者的私人资产不必承担投资责任风险。这对在美国进行小规模投资的房地产投资者而言往往是最好的手段。有限责任公司为投资者的财富提供了最佳的所得税待遇并规定了有限的责任。

3. 外资公司

一般而言，外国投资者利用外资公司直接在美国进行房地产投资并不是明智之举。原因在于投资美国房地产的外资公司不仅需要按美国公司的标准缴纳所得税，还可能需要缴纳额外的税款，其税率相当于外资公司投资者在美国所获得的未分配利润的 30%。但是，对于正在美国进行大规模房地产投资的外国投资者来说，比如投资额为 100 万美元或以上，外资公司经常是其选择的投资手段。这是因为遗产税成为了在美国进行大规模投资的主要潜在法律责任，而且如果个人外国投资者拥有的外资公司又拥有美国房地产的话，那么其美国遗产税或许是可以完全避免的。这种情况是不需要缴纳遗产税的，因为当外国投资者死后仅将自己在外公司拥有的股份转让给其继承人，与美国房地产没有直接的利益关系。

4. 美国境内公司所有权

在美国进行房地产投资的个人外国投资者利用美国公司的情况本身是非常受限制的。这是因为拥有股份的外国投资者一旦死亡，其拥有美国房地产的美国公司的股份也将包括在这名外国投资者的遗产内。因此，拥有美国房地产的美国公司这种所有权形式并不能解决其在美国的遗产税问题。非但如此，这反而会给拥有美国房地产的外国投资者带来额外的税赋负担。这是因为美国公司需要将出售房地产的所得作为公司的收入缴纳所得税。不同于税率上限为“ 15% 的个人所得税，美国公司要缴纳的所得税税率可能高达 35%。”如果外国投资者从美国公司获得红利，那么这种情况还会造成双重征税。不过在两种特定的情况下，以美国公司所有权的形式在美国进行房地产投资也有一定的道理。这两种情况说明如下： 

股份赠与 

首先，如果外国投资者打算最终将其在拥有美国房地产的美国公司里的股份赠与第三方，如家庭成员等等，那么那些赠与的股份就不需要缴纳美国赠与税。本来如果将房地产直接赠与他人，在美国是需要缴纳赠与税的。因此，外国投资者如果在其死前就把在美国公司拥有的股份转让出去的话，则可避免缴纳赠与税。原房地产业主通过赠与股份可以避免缴纳遗产税。

5. 外资公司和美国公司

另一种利用美国公司的极其重要的情况，就是公司属于完全拥有美国房地产的公司旗下的子公司之一。例如，如果外国投资者打算成立一家外资公司，而且该外资公司又独资拥有一家拥有美国房地产的美国公司，那么外国投资者将能完全避免缴纳任何美国遗产税，因为即使在其死后也没有任何东西在美国进行转让。这种所有权方法经常被推荐给那些在美国进行大规模房地产投资的投资者，因为遗产税对他们来说是个大问题。然而，它的确涉及潜在的双重征税，还有必须分别对待的其他陷阱和税务优惠。

定期人寿保险

还有另一个两全其美的选择方案，就是以个人投资者的身份或是有限责任公司的身份缴纳美国所得税，而不必担忧一旦投资者不幸提前死亡，将会受到美国遗产税的影响。这种选择方案是使外国投资者获得充分的“定期人寿保险”，这一保险在投资者死后仅支付其投保预期寿命投资的死亡保险赔偿金。
举例来说，假设一位外国投资者投资了 50 万美元购买美国房地产，这笔投资在外国投资者死后增值，价值翻了一番，高达 100 万美元。假设按美国房地产价值估算的美国遗产税为 35 万美元。那么，对于一位相对年轻的男子或女子而言，购买 10 年期、保额 35 万美元的人寿保险单的费用绝不会高得令人望而却步。³
脚注：

1. . 请参阅“外国投资者在美国进行大规模（100 万美元或以上）房地产投资的税务规划”，有关外国投资者在美国进行大规模房地产投资的税务规划的姐妹篇文章。
2. 另外，美国的几个州针对在该州所获得的收入单独征收自己的所得税。
3. 另一种遗产规划方法，允许非居民外国投资者在美国进行房地产投资而不至于产生美国遗产税，就是采用非委托人信托。根据此种策略，投资者可利用外国信托资金和外国信托受益人，比如家庭成员在美国购买房地产，因此，这种信托最终将由他人受益。在本文中并没有专门讨论这种手段，因为它确实涉及到了投资者将财产转让给一个信托机制，而该机制对投资者针对属于非委托人信托所有的房地产可以拥有的任何权力具有极大的限制性。

From: Richard S. Lehman

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最适合华人移民居住的美国十大城市

美国是一个传统的移民国家，民调机构盖洛普2012年调查显示，全球想移民的人中有四分之一想移民美国，中国人移民的首选国家也是美国。那麽，美国哪些城市最适合华人移民呢？

数据显示，目前，华人是美国第3大外国出生人口群体，仅次于墨西哥人和印度人，总数超过200万，在2013年，华裔人口佔美国整体移民人口的5%。

华人喜欢聚居，报告数据显示，31%的在美华人定居在加州，21%定居在纽约。加州的洛杉矶县（County）、纽约的皇后区、纽约的布鲁克林区和加州的旧金山县这4大郡县聚集了29%的来自大陆的华人居民。

2009年到2013年间，纽约、旧金山和洛杉矶市区是华人在美国最集中居住的大都市区域，约46%的在美华人居住在这些地区。

1. 洛杉矶（Los Angeles）

洛杉矶是加州第一大城市，仅次于纽约的第二大城市。这裡环境优美，温带海洋性的气候全年温和，没有极端天气。虽然空气质量在全美排行靠后，但实际上远远胜过北京等中国众多城市。

洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一，约有40万人左右，华人社区多，使用华语的机会也多。洛杉矶经济发达，是仅次于纽约的金融中心，华人商家也很多。
洛杉矶西部的好莱坞使当地文化更具国际化，随着华人移民大量增加，华人文化也越来越丰富，这里设有华人电台、电视台以及报纸等。

2. 尔湾/新港滩（Irvine / Central Orange County）

尔湾位于加州南部橙县，是只有30年历史的新兴城市，聚集了中上阶层人士。尔湾拥有17万人口，亚裔居民佔4成，大多数是华裔和韩裔。尔湾靠海，气候怡人。
这个新兴城市的投资和就业前景十分广阔，政府管理与服务完善，治安状况良好。另外，加州大学尔湾分校等优秀学府就座落于此，校内华裔很多。诸多有利因素成为包括华人在内的各国人士移居到此的主要原因。

3. 旧金山（San Francisco）

19世纪50年代，第一批华人随着淘金热进入旧金山，现在这里已成为美国华人比例最高的城市。旧金山是北加州和湾区的商业和文化中心，是5大主要银行和许多大型公司的总部所在地。这里也是美国最漂亮的城市，崎岖的海岸线、宁静的海湾、现代化的大厦以及时尚的购物中心，将繁华和静谧融为一体。
旧金山唐人街在北美所有唐人街中历史最悠久，在北美华人移民中佔据重要位置。旧金山唐人街也是一个着名的旅游景点，吸引了许多来自世界各地的移民和旅游者慕名而来。

4. 圣地亚哥（San Diego）

圣地亚哥是加州第2大城和美国的第8大城，目前有大约300万人口，华人不少于10万，特别是近10年来增长一倍。圣地亚哥的生物製药与无线通讯等高科技产业发达，是全美科技产业发展最具活力的地区之一。
圣地亚哥近年来吸引了越来越多的华人在这裡投资、工作与生活。圣地亚哥邻近墨西哥边界，海滩、山以及沙漠的美景吸引了许多人来此渡假旅游。

5. 圣荷西（San Jose）

圣荷西是加州第3大城市，是北加州湾区的重要组成部份，也是世界闻名的硅谷心脏。很多华人新移民不再从事餐饮等传统行业，而是转向硅谷的高新技术领域。这裡具有多元文化，华人在政治、经济和文化上自由，生活上便利。

6. 西雅图（Seattle）

西雅图是华盛顿州最大的城市，也是美国太平洋西北区最大的城市。2013年7月被评为美国发展速度最快的主要城市，这裡有微软、波音、亚马逊、星巴克等国际性大公司。
另外，西雅图有「翡翠之城」（Emerald City）、「雨城」、（Rainy City）、「常绿之城」（Evergreen City）等美誉。西雅图附近有面积广大的河流、森林、湖泊和田野，在这裡整年都可以进行帆船、滑雪、骑车、宿营和徒步旅行等活动。

7. 纽约（New York City）

纽约这一世界级大都市是全美华人最多的城市，也是最多元化的城市。据2010年统计，纽约海外华人人口超过68万，是亚洲以外华人最多的地方。纽约市内唐人街不止一个，繁华的曼哈顿华埠、布鲁克林华埠和法拉盛华埠，都使人感觉置身于地道的华人世界。

纽约也是各国移民的最主要选择，移民人数超过洛杉矶和迈阿密。纽约被誉为世界文化之都、购物天堂，同时教育水平也相当发达。

8. 波特兰（Portland）

波特兰是美国俄勒冈州最大的城市，也是美国西北部仅次于西雅图的第二大城市。这裡被誉为美国的 「玫瑰之城」，市区可见许多漂亮的玫瑰园。波特兰还被称为「桥城」、「河城」，也曾获选全美最适合育婴的城市。
波特兰市生活开销也很低。这裡集中多所各类高等院校，其中俄勒冈州立大学是美国最着名的州立大学之一，由林肯亲自主持建立，学术声誉极高。波特兰大约有10万华人，这裡的中文学校也很多。

9. 奥兰多（Orlando）

奥兰多位于佛罗里达州中部，是一座中小型城市。这裡虽不及大都市繁华，但也没有大都市的喧嚣，宜居度很高。奥兰多生活成本低，是世界上最好的休閒城市之一，气候温和，市区可见众多湖泊，街道非常乾淨，还有艺术博物馆、历史博物馆、各种主题公园等。这裡也极具投资价值，升值空间很大。

10. 波士顿（Boston）

波士顿风景秀丽。这裡也是全世界高等院校密度最大的城市，世界知名学府哈佛大学和麻省理工大学就在这裡，是吸引世界各国移民和留学生的主要原因。波士顿华裔人口众多，生活水准比较好。波士顿唐人街是美国十大唐人街之一，也是美国各城市唐人街中管理得最整齐的一个。


【大纪元2015年02月24日讯】（大纪元记者李默迪综合报导）

美国房产税的真相

美国房产税一年一收，按照房产的价值而非价格提取。房产价值不同于房产价格，价值是估值价，价格是成交价。成交价往往会高于估值价。房产具有不可再生的稀缺性，对通货膨胀异常敏感，经济一热，房产就涨。如果按照成交价徵税，那麽大多数不炒房的房东就必须缴纳泡沫虚高带来的那部分税，无异于陪绑。
 
所以，美国地方政府常常测评每个地区的房产价值，但远远低于当年的成交价。一位朋友30年前花了三十万美金买的独立别墅，金融危机前的成交价涨到120万美金，金融危机后，100万依然有人接盘，但它的房产估值今天是59万美元。洛杉矶地区的房产税是1%，也就是说，这位朋友的房产税一年只缴纳五千九百元，这是中等收入的一个月的工资。在美国，买得起房子就意味着交得起房产税，缴得起房产税就意味着住得起房子，当然也有一些来自中国或者其它国家的投资客把法拍房拿来投资，如果有钱，美国房产投资市场利润还是很客观的。
 
房产税起平衡房价作用，人们很少抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。
 
房地产税是国外地方财政的主要来源，佔地方财政收入的70左右，美国为75，世界最穷的国家肯尼亚也占到69。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。
 
由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。
 
为此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产徵税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。美国房产税大头用来建学区，在美国，对房地产佔有、处置、收益等各个环节徵收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身徵收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。
 
美国是土地私有，因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民，让老百姓获得更高的价值。
 
目前，全美50个州都徵收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。徵收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不徵收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1?1?5。
 
对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所佔比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50—75。
 
加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40。为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。
 
效果:税高地区学校好，目前，美国50个州都已徵收房产税，税率一般为1至3，从2000年到2007年，由于美国中等价位房的房价增长了48，美国房产税相应地在同期有了62的增幅。据了解，美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。在大多数美国老百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念。
 
美国房产税单上，还有一系列税收，学区税（Unified Schools），学区内的房产拥有者，必须为学区内的公立学校（指的是小学、初中、高中阶段的学校）而交税，税率是房产价值的0.054372%，作为家庭，九牛一毛，但集腋成裘，就是学校一笔不小的收益。该学区收到的物业税越多，学校越有钱，请的教师也越好，提高了该社区的品质，反过来，该学区的公立学校越好，房产越贵，出售、出租的价格就越贵，又从物质上保证了学校更好的发展。
 
在美国，徵收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美元。因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。所以这裡的房产，每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学费。美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。



http://www.usnook.com/estate/property/encyclepedia/taxlaw/2014/0526/105103.html

美国房产投资选二手房还是选新房？

很多国内的买家喜欢新屋，因为在国内，20年房龄的房子大多已经老旧到要被推倒重建了，而在美国，30年代建的房屋如果维护的好，特别是内部如果经过翻新，看上去依然如新屋一般，且美国的房屋是用木头建造的，防潮抗震，质量比国内用的钢筋混凝土有过之而无不及。

那么，到底买新房还是买二手房更省时省力且性价比更高呢，下面我们就来比较下新房和二手房的优缺点。

新房的优点显而易见

房子新，看上去很美，交易过程简单，不需要和卖家谈价格，通常新屋的价格由建商决定，基本没有砍价的空间 。此外，新房有5到10年的保修期，建商通常会在5年左右对房子进行调整维护。另外新屋的小区环境很美，建商会造很多娱乐设施来丰富住户的业余生活，有公园，游泳池，健身房，新学校等。

新房的缺点也不少。

首先，新房的地很小，老房子地大，新房子地小，越新的楼盘地越小。新房大多只有一个小院子，和邻居的间隔非常近，甚至都能听到邻居的说话声，这样的独立屋其实和Townhouse或是 condo区别不大。对于喜欢有地且注重隐私的买家来说，这样的新屋是不够理想的。其次也是很重要的一个原因是新屋的税很高 , HOA管理費也有可能較高。

新屋的材料再次，新屋的材料是建商选的，普通买家没办法用眼睛看出材料的好坏，就算是专业的地产经纪也没办法看出来。如果建商用廉价的材料，或是水管灯泡等小件不在保修范围内，屋主就需要花额外的费用来维护整修房子。最后一点是新屋只能看样板屋，交房时间久。样板屋看起来永远是美伦美奂，可是实际那到手的房子一定不是那个样子的，可能买家选定的房型还没开始建造，买家只能通过自己的想像力来勾勒房屋的外形及内在，而二手房是看的见摸的着的，如果卖家新装修了厨房，那买家买了这栋房屋就一定也包括了这个新装修的厨房。

那二手房呢？接下来谈谈旧房及二手房的优缺点。首先，旧房的地比较大，有一个大院子，有草坪或是游泳池，和邻居的间隔远，私密性强。HOA管理費及稅費也可能較低，比买新屋要省钱。旧屋的卖主通常在售屋前会重新整修房屋，如换木地板，把旧设备换新设备，重新装修厨房及浴室，以期望可以卖个好价钱，对于买主来说这也是额外的好处，省了自己装修的时间和精力，如果真的不满意也可以在拿到房子以后自己重新再装修。

旧房的缺点也是明显的。

首先旧房的维修成本高，78年以前的房屋内墙可以采用含铅的材料，而现在不可以，所以购买78年的房屋就要披露是否内墙含铅。房屋老旧之后可能会有水管破裂，屋顶漏水等问题，且旧房的装修要看前任屋主的品位，有些屋主会把墙油漆成黄色或绿色，看上去很不舒服，那买家就要重新油漆。另外一点是旧房的交易过程较复杂，旧房的买卖是否顺利要看地产经纪的专业程度，交易过程中要签很多文件，合同等，也要做房屋检查，如果是贷款还要做房屋的价格评估，整个过程比較复杂繁琐，好的地产经纪会起到向导作用，帮买家顺利完成交易并以理想的价格买到房屋。二手房重建最后谈一下旧房重建的事。

另外旧房(新房也是)不管是推倒重建还是要加一个房间或是一个浴室，都需要有许可(permit), 许可要到市府去申请，申请前要找专业的建筑师来画图纸，写明要怎样改建，如果市府不批准还要重新改图纸。申请的期限有长有短，一般6个月之内可以批下来，如果全部推倒重建，要可能要花将近一年的时间拿到许可。注意，没有许可的重建是违法的，如果被举报可能面临被迫拆除的风险。重建后地产税也会有改动，通常是增加，因为重建后面积大了或是一层变二层楼了，那房屋的价值肯定也是上涨了。有些投资客就专门购买好区的旧屋，然后翻修或重建，再以高价卖掉来获得利润，这叫fixand flip。这个属于房产投资方面的知识，就不多讲了。

http://www.cansine.com/ymnewsshow/7107.html

怎樣辦理美國投資移民？

美國投資移民的條件

新移民法對於能投資100萬美元以及能創造10個以美國人工作機會的外國投資人，每年給予1萬個具有永久居留權的移民名額。其中，至少3千個投資名額保留給在郊區或高失業率區的投資者。

• 投資：指提供資本。資本包括現金、設備、存貨，或其他實質財產，定期存款、政府公債及其他容易變成現金的證券以及貨款，都可視為資本。
• 投資的資金：不得以非法手段取得。施行細則規定，申請人應以外國經商紀錄、個人及公司報稅稅單，及其他文件，證明所投資金的獲得，均屬合法，但不必證明該項資金來自國外。
• 申請人必須創立一個商業性企業，純粹的房地產投資，買土地或住宅，坐等升值，不符合規定。該企業必須是新的，購買一項原已存在的企業，也不符合規定，但施行細則定有變通辦法。
• 所為新的商業性企業，包括下列三種：

• 1. 創設一個全新生意；
  2. 收買陷於困境的企業，加以整頓或重組，並保留原有員工；
  3. 買賣已存在的生意，並加以擴充。所謂擴充，指增加原生意資產凈值40％以上，或增加原生意所僱員工數達40％以上。採取擴充方式申請移民者，也必須符合資金及僱用10名員工的基本要求。新的商業性公司可由一個人投資，也可兩個人以上的投資者聯合投資。
• 投資移民的投資金額為100萬美元。用於設立一個新的商業性公司，合資和購買，以及擴展現有的企業。
• 僱用至少10名美籍或有資格在美國工作的外籍全職員工。
• 在郊區及高失業率區放寬限制，其投資金額為50萬美元。所謂「郊區」，指大都會或人口總數達兩萬人的城市以外的城市。所謂高失業率區，指失業率高於全國比率1．5倍的地方。施行細則並規定，即使在大都會或人口總數在兩萬名以上的城市，因某種地理或政治的特殊情況，也可符合高失業率區的條件。
• 投資移民的立法精神，在於創造就業機會。新的商務性企業必須僱用全職員工至少10名，員工指提供勞務而換取薪水的人，承攬人不包括在內。所謂全職，指一星期工作35小時以上。若同一職位由兩人共同負責，而達上列時數標準，也可算為一個全職員工。合格的受僱人，包括美國公民、有永久居留權的外國人，及有合法工作許可的外國人。投資人及其配偶和子女不包括在內。
• 美國移民法中的投資移民投資簽證申請人可以先提出計劃，表明公司要在兩年之內需僱用至少10名，不是本人或配偶以及子女的員工，但並不是必須在公司最初建立時即僱傭10人。
• 美國新移民法對投資移民的投資限制是兩年。即投資移民和配偶及子女可先取得有條件居留身份，兩年之後如果移民局認定投資人確實履行有關規定，投資人和配偶及子女可成為美國的永久居民。投資者可在投資限定的兩年之內的最後一天僱用10名員工。投資者本人及親屬已取得綠卡之後，如果工作不需要，可不再僱傭員工。
• 投資者必須在兩年內維持新企業的經營和僱用條件，維持企業的生存，以保證2年後仍能保持投資移民義務的履行，否則，仍無法永久居留美國。

投資移民申請手續

1. 申請人須填具I一526表格，連同各項證明，向投資企業主要工農業地所屬的移民局提出申請。
2. 申請案若被批准，則投資人、其配偶及未滿21歲的未婚子女，將先取得附條件的合法居留身份。
3. 取得該身份滿兩年前的90天之內，應進一步填寫I一826表格，檢驗各項證明，向移民局提出解除條件的申請。如移民局認定投資人確實符合條件，投資人及家屬可正式成為合法永久居民。
4. 由於投資移民只要求所投資的事業，至少必須存在兩年，若申請人取得正式綠卡後，因賣掉生意而解僱員工，並不影響申請人的永久居留權。 申請此類人士移民的有兩大不利因素：
   • 在美國投資和申請永久居留身份後，該投資者在世界上其他地方的收入也必須在美國納稅，這是許多人所不願接受的。
   • 投資人不能先申請移民簽證而後投資，而是在確實進行了投資之後才能申請簽證。即使移民局很快批准其投資移民的申請，只是一個有條件限制的臨時綠卡。兩年之後，移民局對其投資項目進行考查，合格者方能將臨時綠卡轉為永久綠卡，倘若投資人在這兩年中投資失敗，投資人不僅喪失了大筆資金，而且還可能喪失永久居留權身份。
5. 因此，對於大多數有意投資美國的人來說，選擇其他途徑可能會更適合。如在美國設立分公司，首先取得一種非移民簽證(L─I簽證)，再以跨國公司高級人員的身份申請移民。這樣，或許更安全可靠，而且投入的資本也要少得多。

關於職業移民

在職業移民的種類中，有兩個類別是和在美國投資設立公司並進行經營有直接的聯繫，就是企業家投資移民(職業移民第五優先，EB-5)和跨國公司經理主管移民(職業移民第一優先C類，EB-1C)。外國人如果想通過在美國投資方式得到綠卡，可以根據各自的情況和條件選擇其一。

1、企業家投資移民：外國企業家可以通過在美國投資的方式給自己，配偶和未滿21歲的孩子申請綠卡。他們必須有一定數額的投資在美國建立商業企業，並證明他們的投資將會使美國經濟受益並能創造規定的就業人數。

具體的要求是：

(1) 建立一個新的商業企業；或購買一個現有的企業，加以改造或重組以成為一個新的商業企業；或擴大原有的企業使其凈資產和僱傭人員達到原來的140%，或投資 使一個困難企業，就是過去一到兩年中凈資產減值20%的企業，保住現存所有僱員的職位。投資必須用真實資金，包括現金，機器設備，存貨，及其它財產。如果是用銀行貸款投資，必須是用投資人本人的私人財產作?抵押而得到的貸款。投資人與投資的企業之間的債券，票據，或借款等都不是投資。如果投資人和投資企業之間有任何承諾保證投資能夠收回或獲利的，都不算為投資。

(2) 投資額要達到一百萬美元。在某些特定地區可以投資50萬美元，這些特定地區是指達到美國全國失業率1.5倍的地區或某些特定的農村地區。

(3) 為不少於10個美國公民或綠卡持有人創造全職的就業機會。移民法對投資移民中"全職員工"的定義是一星期至少工作超過35個小時的員工。如果投資一個在過去一到兩年中凈資產減值20%的困難企業，要在隨後的至少兩年內保住所有的現有僱員的職位。 外國企業家申請投資移民的程式是先遞交移民申請(I-526)。在I-526被批准後，如果外國企業家及其配偶和未滿21歲的孩子在美國的，可以遞交I-485申請調 整身份；如果在美國之外的，可以向美國駐外使領館申請移民簽證。他們將會得到臨時綠卡。在臨時綠卡兩年到期日之前的90天之內，他們可以遞交I-829申請得到正式綠卡。目前轉正式綠卡程式緩慢要接近3年多時間。

2、跨國公司經理主管移民： 美國移民法允許跨國公司派駐美國的高級行政主管人員和經理移民美國。

這類移民的具體要求是：

(1) 移民申請受益人在過去3年中，在美國僱主于海外的子公司，母公司，分支機購或關聯企業工作過1年，並且受益人到美國來是從事高級行政主管人員或經理職位的 工作。

(2)跨國公司在美國和外國的業務是連續和慣常的。

(3)作為移民申請人的美國公司在美國已經持續運作1年。

這個移民類別中的經理是指：管理公司的某個部門，職能或組成部分；指揮，監督其他人員及工作；有權力解僱或聘用員工，並行使日常管理工作的經理。

而行政主管人員是指：指導公司的管理或重要部門，確立目標和政策，有權作出較大的決定，只受命於更高級別的行政主管，董事或股東的管理人員。 跨國公司經理主管移民的程式是先遞交移民申請(I-140)。經理主管以及配偶和未滿21歲的孩子如果在美國的，可以在遞交I-140的同時或在I-140被批准後，遞交I-485申請調整身份；如果在美國之外的，可以在I-140被批准後向美國駐外使領館申請移民簽證。

這兩類移民類別的區別：

(1)投資移民需要有實力，就是有錢，只有投資額達到要求才能辦移民。而跨國公司經理主管移民是需要有公司的設立，沒有明確的對金錢的要求，錢多錢少都有可能辦到。關鍵取決於營業實績，而不在乎金錢投資多少。

(2)投資移民先拿臨時綠卡，在2年考驗期滿後才能拿正式綠卡，並且等待正式綠卡的時間較長。而跨國公司經理主管移民申請批准後拿到的就是正式綠卡。

(3)投資移民風險較大，還要雇10個美國人工作。而跨國公司經理主管要求有工作經歷，美國公司必須有一年歷史。

這兩類移民類別在辦理時既要符合美國移民法的要求，又需要對公司法和會計知識有所了解，因而操作起來需要有專業經驗和專門技巧。申請人應當聘用CEODC 有經驗的律師辦理。

美國是投資移民天堂

越來越多的中國富人申請投資移民美國，其中90%申請者選擇「區域中心移民方案」，通過個人身份、用50萬美元的投資金額、直接或間接創造10個就業機會，即可能合法移民美國。梅明瑾提醒移民者，注意海外報稅、綠卡持有者離境、轉款等問題。08年以來，美國的投資移民申請者中70%來自中國。

移民美國的中國申請者，自08年以來，越來越多，「投資移民」這個詞彙不再高不可攀。隨著世界經濟格局的洗牌與中國人經濟實力的增強，很多人通過向美國遞交EB-5投資移民申請材料獲得投資移民簽證。本刊特別訪問美國戴維斯律師事務所的梅明瑾律師，分析美國投資移民政策的新形勢。

資料顯示，中國投資移民現象自1990年開放至今，至2008年才真正火熱起來。為吸引外資，創造就業機會，刺激美國經濟增長，美國政府於1990年在《美國移民歸化法案》中，針對海外投資移民者創立了基於就業的第五類優先移民類別，又稱EB－5 (Employment Based Fifth Preference)投資移民 ，以鼓勵外國投資者通過投資獲得美國永久居留權。

美國每年約有一萬個簽證名額分配給合格的外國投資移民申請人，但實際申請者在很長一段時期一直遠低於這個名額。08年以前，移民局每年接到的EB-5申請不足千人；而08年以後，這個數目以幾何指數的程度上漲，6年間從幾百個批准名額一躍至數千個，去年實際批准了8000個名額。中國人佔了大頭，大約70%以上申請者都來自中國，其餘主要集中在俄國、韓國、印度和一些新興的發展中國家等。

投資移民為何突然火熱起來？梅明瑾提出了四點因素。首先是宏觀經濟環境變化，08年金融危機對美國經濟造成重創，銀行基本上無法提供貸款，投資商缺乏資金流入，整個國家的經濟發展對外資的需求猛增。其次是政策環境的變動，從統計資料來看，08年前後，移民局對投資移民簽證的批准率從20%左右調轉為80%左右，審核標準大大降低，增加了投資移民者的興趣。第三點是中國本身的經濟騰飛，人民幣升值，讓中國人「移民得起」，有了投資移民的資本，以及相應的抵抗風險的能力。最後一點是軟性因素，子女教育環境、食品安全等軟實力也使移民海外對中國人頗具吸引力。

「區域中心移民方案」最受歡迎

在EB-5投資移民方案的一萬個名額中，有3000個簽證名額預留給投資到高失業率的目標就業區（Targeted Employment Area， 又稱TEA）創立新企業的投資移民者，另外3000個簽證名額預留給投資到區域中心（Regional Centers，又稱RC）的投資移民者。在後一種申請方式中，申請人的投資金額只需50萬美元以上，并需要證明區域中心正在按照其被批准的商業計劃運營，創造就業機會。

2009年度在美國移民局收到的所有投資移民申請中，通過區域中心的方式申請的人佔據了90%。區域中心專案吸引海外投資者的最大原因，是「創造就業機會」條件的放寬。「區域中心移民方案」是美國政府於1993年起特別設立的一項試驗性移民法方案，即投資人若投資於通過美國政府核准的「指定區域中心（Designated Regional Center）」，則移民申請條件中對「須直接創造十個就業機會」的規定，可放寬為「直接或間接創造十個就業機會」。這使得EB-5 成為美國所有美國移民類別中，申請核准時間最短、資格條件限制最少的一條便捷通道。

也就是說，通過區域中心移民方案，投資者提供的就業機會不僅局限於自己名目下的公司員工，還包括間接製造或吸引過來的其他崗位。如果投資者開發了一幢大樓，他只需要一個10個人不到的管理團隊，但是大樓的安保、保潔等工作崗位，即使是外包專案，也會計算在這個大樓所間接創造的就業機會中。

創造十個就業機會即可投資移民

至於吸引而來的就業機會範圍就更廣了，大樓中開發的商場內的各類商店所僱傭的員工，即便與投資者本人公司沒有任何直接關係，在區域中心移民方案中也可以被計入其中。

此項規定的放寬，將投資項目細分出了多個單一的子項目，使投資人無需直接承擔創造就業的成本以及經營管理的責任，這對於多數不熟悉美國商業環境的投資人而言無疑是個福音。梅明瑾介紹，現在比較熱門的投資項目是做勞動力密集型產業，例如大型酒店、餐館、超市、會展中心、退休養老院等。如果要滿足在50萬投資額內，兩年內僱傭至少10個人的條件，投資勞動力密集型產業是相對比較容易成功的一種方式。

此外，與以往直接投資、參與管理到行業中相比，區域中心的投資方式也要省心得多。只要證明所有資金來源合法，就可以把資金投到區域中心去，委託進行打包式統一管理。這種打包體系非常完善，甚至包含指定的律師團隊。

區域中心的投資移民方案為美國帶來了大量外資。梅明瑾估計，每個這樣的名額可以帶來至少50萬美金的投資，這還沒包含附帶的隱性消費。

這樣計算起來，僅區域中心移民方案一項一年就可以帶來多達50億美金的資金，而且這只是在高失業率地區或邊緣地區的數據。梅明瑾認為，整個區域中心投資項目中，有三分之一可以帶來100萬美金的年投資額。而多年來，中美兩國之間的相互投資也只有約1000億美金。

申請區域中心移民方案的大多是個體。中國的大型公司、民營企業在美國投資，則主要通過跨國公司的方式。投資移民需要五年左右的時間才可申請到為期10年的正式綠卡，而通過跨國公司的方式，則只需一年多就可拿到，時間成本較低。

區域中心移民方案相對較低的門檻吸引了大量中國個人投資者，也帶來了一種新的趨勢，即「中國人在美國先建立區域中心，再吸引更多的中國人前去投資」。這種投資也可以作為申請投資移民的資格。這形成了一個由中國人組成的移民循環鏈，梅明瑾笑稱，中國人可以「介紹中國的親戚朋友去投資他投資建立的『區域中心』，一起申請移民。」

在梅明瑾看來，區域中心移民方案不僅為美國帶來資金，也為它輸入了人才。這也與美國作為一個移民國家的立國方針相一致。

移民美國的稅務與法律風險

對於成功申請到投資移民美國的國人，梅明瑾提示有三點需要注意。首先是繳稅方面，即投資移民申請者需要理清所持資產需要向本國和美國分別繳交多少稅金。美國居民在移民法上的定義範圍比稅法更為寬泛，除了綠卡持有者，如果在持有工作或旅遊簽的情況下，一年中在美國居住超過183天，也可以視作美國居民，都需要交全球收入稅。

梅明瑾介紹，現在美國和所有較發達國家包括中國之間，一般都避免雙重扣稅。舉例來說，如果持有美國綠卡的中國公民在中國要繳的稅率是20%，在美國是25%，則只需向美國支付差額部分5%的稅款。梅明瑾建議綠卡持有者堅持每年報稅的義務。由於中美在反貪污、洗錢、電匯欺詐等方面，對彼此的銀行財務情況的知情需求日益增長，特別是美國近年在反恐方面打擊力度的加強，使得美國對外資的監控抓得很緊。

同樣需要注意上報的還有海外銀行帳戶資產。美國相關條例規定，海外超過一萬元的帳戶需要向美國政府上報。雖然不會審查每個人的帳戶，但一旦抽查到報稅缺漏等情況，懲罰力度很強，自覺報稅則可以為申請者省去不必要的麻煩。

第二個需要注意的是綠卡資格的保有。永久居民身份是為有意在美國長期生活的人設置的，理論上一年中大部分時間應該居住在美國，相關法律規定，綠卡持有者不得連續在美國境外停留180天或以上。而實際上，由於中國綠卡持有者不需要放棄本國國籍，近年來，不少申請者中發生「挪人不挪位」的現象，取得綠卡後便返回國內繼續生活。移民局對此會記錄在案，離境時間過長可能會在再次入關時被移民官質詢，甚至吊銷綠卡。梅明瑾建議申請者每半年至少入境一次，如果需要離開美國超過半年，最好申請一張回美證，也稱作白皮書（Reentry Permit），是美國政府允許永久居民到外國旅行後再返回美國的一種入境許可，有效期通常為兩年。白皮書的作用好比請假條，向美國政府事先請假，以免除被取消永久居民資格的風險。

最後一點需要關注的是轉款問題。為了避免電匯欺詐的嫌疑，海外投資的款項使用一定要保存完善的證明材料。洗錢、電匯欺詐或海外漏稅等都屬於刑事犯罪，一旦引起美國方面注意，提出指控，資產安全就會受到很大風險。

港人移民美國數量也在上升

中國投資移民美國的人數正在迅速增長，從2010年獲得EB-5有條件綠卡的772人，到2012年的6124人，在短短兩年裡就增長7倍。在香港，除去投資移民，港人選擇其他方式移民美國的數位也在增長。根據美國國務院資料，過去三年平均每年有逾7000名港人參加綠卡抽籤申請，13年度的抽籤港人數目較12年度微升百分之四；而中籤港人在2012年度及13年度分別為54名及92名。香港保安局估計由11年至去年，每年平均約有8000多名港人移民外國，其中美國、澳洲及加拿大均為熱門移居國家。

今年10月至11月初，美國國務院推出新一輪多元化簽證（綠卡）抽籤申請，只接受網上報名，申請條件至少須擁有高中文憑或兩年工作經驗等。這也使不少缺乏資本的年輕人士或中產人士躍躍欲試。

From: 亞洲財經月刊

美国移民签证申请流程了解

美国移民签证申请流程了解。众所周知，美国移民签证流程能否顺利展开，对于能否成功移民美国起着决定性作用，一旦哪一环节无法顺利通过，移民申请将无法继续进行。要想最大概率的通过美国移民签证申请，了解申请流程是关键。

　　【美国移民签证申请流程了解】准备全套申请文件，交由美国律师审核。

　　【美国移民签证申请流程了解】汇出投资款至监管账户。申请人先递交移民申请(I-526)，在获得美国移民局的审核通过前，投资人的资金都存放在监管账户，资金安全度较高。若(I-526)未通过，投资资金将全部退回。

　　【美国移民签证申请流程了解】向美国移民局递交全套申请文件。申请文件的递交是美国移民签证流程中极为重要的一个环节。只有申请人申请项目达标、申请材料齐全，才能得到移民局的认可，顺利过关。申请周期约4至6个月不等。

　　【美国移民签证申请流程了解】等待美国移民局审核获批。美国移民签证申请获批后，收到美国移民局寄出的文件包，并完成填写。等待美国驻华使馆的通知，前往使馆进行面谈。等待过程一般4至6个月不等。

　　【美国移民签证申请流程了解】美国驻华大使馆面谈，并领取全家赴美签证。美国驻华大使馆的美国移民签证处在确定签证面谈日期后，会将面谈通知书及有关面谈信息的文件袋邮寄给申请人。面谈后，美国使馆发给有条件绿卡，拿到绿卡后需在180天内入境美国报到。

　　【美国移民签证申请流程了解】向移民局提交取消绿卡条件的申请。拿到有条件绿卡21个月后，向美国移民局提出I-829申请，解除条件限制。

　　【美国移民签证申请流程了解】申请成为美国公民身份。您按照美国移民签证流程获得美国绿卡后的5年内，若您能够满足在美国累计居住满半的要求，就可申请加入美国国籍，获得美国护照。

From: 533留學網

美国投资移民最新政策及条件解读

美国投资移民最新政策及条件解读。美国作为全球唯一的超级大国，其社会福利、教育资源、经商环境等皆有着无可比拟的优越性，持美国护照可免签全球180多国，且无任何语言、学历、经商背景要求，一人申请，全家获美国绿卡，美国投资移民申请门槛也相对较低，优势明显。因此，越来越多的国内富豪希望通过移民方式享受美国优质福利。

　　【美国投资移民最新政策及条件解读--投资金额】

　　在符合相关标准的项目中投资50万（指定目标雇佣区域）或100万美金。

　　【美国投资移民最新政策及条件解读--申请名额】

　　在美国，每年10月1日至次年9月30日为一“财年”，每个财年，美国投资移民类签证会发放1万个配额，如当年配额使用完毕，即进入“排期”，意味着其余申请人需等到隔年新签证配额开放后，所提交申请才可重新进入审批程序。

　　【美国投资移民最新政策及条件解读--就业名额】

　　美国EB-5投资移民规定：每个投资人必须为美国直接创造10个就业机会，新规出台后，条件再次放宽：申请者可直接或间接在美创造10个就业机会。

　　【美国投资移民最新政策及条件解读--申请条件】

　　1.主申请人年满21周岁以上，无犯罪记录，且符合体检要求

　　2.申请人投资50万美金，并合理解释50万美金投资款的资金来源

From: 533留學網

中國人可以來美國 購置房地產 & 貸款買房嗎？

在美國，外國人是可以允許購置房地產，實際上外國人和美國人購房時的過程沒有什麽太大的區別，作為國外來的人在美國買房，重要的是要瞭解美國一些基本的買房過程，以及一些美國地產基本知識。

美國房市交易的一般做法：

透明度-在美國房屋買賣交易是公開的；一個新的房屋上市一定要在24小時之內放在網上，向所有的地產經紀人公開。傭金-在美國買房是不用付傭金給經紀人，因為傭金一般都是由賣方付，但是不用擔心，雖然經紀人費用是由賣方付但是買方的經紀人總是會千方百計，竭盡全力為買方服務，維護買方的利益。選擇經紀人是開始買房的第一步。

有些人會想不用經紀人自己可不可去買房，當然是可以的，可是你所花費的時間和精力可能是你始料不及的，而且經紀人會給你很多專業方面的指點，所以買賣房屋時僱用經紀人總是明智的選擇。當你選好經紀人之後，根據你的需要，你的經紀人會在市場上所有在出售的房屋中，包括新房和二手房中為你選擇房屋，然後帶你去實地觀看，當選到合適的房屋後，經紀人會幫你填寫一份房屋購買合約，遞交給賣方經紀人，在此同時需要你的銀行存款證明和一個定金支票，如果是貸款的話需要銀行的批准信，這幾樣東西一定要事先準備好。銀行存款證明可以是國外各大銀行的存款證明。

購房合約被交上去後，賣方通常會有同時接到好幾個offer（買房合約），有時幾十個，多則上百個，在目前的市場上這種現像不為奇。在眾多的offer當中賣方選擇一個他們認為最好的offer。如果你的offer被接受， 賣方經紀人會將所有的資料一同送到過戶公司，並開戶，你的定金支票也在開戶這天被遞交給過戶公司為過戶做準備。

從offer被接受到過戶拿鑰匙，整個過程通常為一個月的時間。這期間，有大約如下的一些事情需要做： 房屋檢查，如果檢查出問題誰來修理？這期間賣方會出示一個房屋狀況披露報告，這份文件里屋主將房屋所有的毛病問題按照法律規定必須一條條給予陳訴闡明。在房屋過戶之前，可以到房子內在走一遍，確保房屋的狀況和你第一次所看到的是一樣的。如果你希望屋主留下洗衣機，窗簾等，可以在下offer時和賣方表明。過戶，一切手續都完成後，按照合約指定的日期匯款過戶。

一般從中國國內匯款大約需要5天的時間，匯款金額有限制，所以中國國內的買家要提前在美國開個個人戶頭，然後分期將款項匯入。過戶公司收到匯款後在一天之內做完產權登記，將產權移到新的屋主名下，這樣你就已經成為新的屋主。不像在中國，每個屋主都會有一本正式的房產證，在美國房屋產權證叫Deed，看起來只是一張文件紙，當你拿到這張紙，大可不必驚慌，因為政府部門已經登記好了，美國政府每一縣都會有一個檔案部門，每個房屋在檔案部門都有登記。

中國人可以來美國貸款買房嗎？ 

在房貸危機的時候，美國國外貸款資源枯竭，但是過去的兩年內，銀行開始放鬆限制。大多數的符合條件的中國人可以付40%的頭款來取得獲取貸款。不同的銀行做法也會不一樣。

例如滙豐銀行2011年時的做法是：

1.貸款人必須有10萬美金的存款（如果買房後將款取走，貸款利息將會增加0.375%）。 
2.付40% 的頭款。 
3.150萬美金的限額，大約可以購買一幢價值2百50萬的房屋。 
4.除了以上提到的10萬美金存款外，還必須準備一年的按揭款，其中包括低稅，房屋保養費等。

滙豐銀行提供的貸款期限為30年和15年的固定利率。除了滙豐銀行外現在還有很多家銀行也有相類似，甚至更優惠的貸款。取決於你的貸款期限，如果你選擇浮動率，可能會得到更好的貸款利息。銀行之所以貸款給國外的買家，因為他們想要長期保留他們的客戶。這只是一個國外貸款的例證，我們公司有很多幫助國外來美買房的貸款途徑，例如銀行和貸款公司。有些貸款公司與小銀行合作可能會提供更加有競爭，靈活性的貸款。國外的買房者不需要來美國簽字過戶。

這可能是大多數國外的買家最為關心的事，這和中國大陸完全不一樣。買賣雙方不需要到場簽字，所有的文件都可以通過電子郵件的方式或者是通過委託書，委託他人簽字。根據買賣合約指定的日子，過戶的手續大部份可以在一天之內完成。美國的所有過戶手續都是通過過戶公司來完成的。

過戶公司在房屋買賣中起到一個很大的作用，過戶公司，中國國內叫做產權交易所。它是處在買方與賣方之間的一個獨立，中介的位置，正是由於它的獨立性，買方可以放心的將購房款項在房屋過戶之前（房產登記之前）從銀行匯出來。

有時候，買方常常會有這樣的擔心，爲什麽我還沒有拿到鑰匙，就要匯錢出去呢？要知道這筆錢並不是匯到賣方的帳戶，而是匯到過戶公司，過戶公司在政府部門房屋登記好產權後，才會將這筆錢付給賣方。事實上，美國的過戶公司在很大的程度上是為買方服務的，因為他們會通過各種方式去調查，保證買方所購買的產權沒有任何債務抵押問題，房屋產權上的債務抵押主要包括，財產稅，房屋擴建修理所欠建築公司的費用，以及官司等。他們也要保證產權的真實性，沒有欺詐現象。

國外的買家要不要報稅？

國外的買家報稅會與美國國內人的報稅有所不同,外國人可以在賣房時所獲得利可以通過買另外一個的房子來推延交稅。這種做法叫做稅法1031地產交換，做起來手續比較複雜，必須嚴格遵守交換規則，否則將不能享受暫免稅務優惠。

外國人購置地產出租，所得租金要付收入所得稅。通常是租金收入減去各種支出，包括修理費，管理費等剩餘部份按照百分比交稅。百分比的高低取決於收入的多少來決定。

如果你是貸款買房的話，租金收入就有可能10-15年不用交稅，因為美國政府非常慷慨，允許外國人將每月還銀行的按揭利息款，從租金裏面扣掉，這樣一來，你的租金收入就有可能變成零，或者是負數。銀行的利息一般都放在按揭的前面，所以說前10-15就可能一分錢的稅也不用付。

外國人在美國的房屋在屋主過世的時候，財產可以傳給後人，但要付大約46%的遺產稅。為了避免遺產稅，國外的投資人可以將房產放在LLC的名下。具體辦理LLC 和免稅避稅的問題可以向律師和會計師諮詢。



From: 華人工商網

中国人在美买房指南

史上最全的中国人在美买房指南出炉啦，打算来美购房的朋友，好好学习一下吧。

一、美国买房之前要做的准备

现金买主需要准备的文件：

1．有效的护照和签证

2．准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3．在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件：

1．有效的护照和签证

2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

3．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

4．在美国当地银行开设的帐号

美国购房必须本人到场参与吗？

现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，买主如果能亲自选择是最好的。

如果买家不到现场，也可以通过以下方式也可以不到现场就可以买房

1．买房人委托当地朋友看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子；选定房屋后，后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成；

2．买家委托经纪公司，由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助，通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。

二、外国人全款买美国房产流程和手续

在美国现金购房会比较快，手续快至14天-30就完成。

在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW，所以不用担心被骗的问题。另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。

全款购房分为8个步骤，具体情况如下：

1.初步会面

a. 选定买方经纪人

b. 决定购买房子的区域及条件

c. 选定贷款公司

2.寻找理想的房屋

a. 可上新浪海外地产网站查询最新房源

b. 或请经纪人挑选上市屋资料

3.找到合适的房屋

a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额

b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容

c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约為出价金额的2-3%)

d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价

4. 购房合约被双方同意接受

a. 双方达成协议后，即由第三方公正公司进行买卖过户手续

b. 订金送交公正公司

c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

5.“房屋检查保护期”完成事项

a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求

b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。

c.准备好火险保险报价

6.完成过户公証手续

a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公証公司﹔

b. 银行放款

c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记

d.由公证公司支付所有费用

7.取得钥匙完成过户

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。

b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。

8．取得房产证

通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束後约3-6个月内，收到一张原始的房产证。

三、外国人美国贷款买房详细流程

1. 初步会面

a. 选定买方经纪人

b. 决定购买房子的区域及条件

c. 选定贷款公司

2. 审核贷款条件

a. 选定贷款经纪，并查核信用分数

b. 选择合适的贷款计划

c. 取得贷款预准信

3. 寻找理想的房屋

a. 可上新浪海外地产网站查询最新房源

b. 或请经纪人挑选上市屋资料

4. 找到合适的房屋

a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额

b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容

c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约為出价金额的2-3%)

d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价。

5. 购房合约被双方同意接受

a. 双方达成协议后，即由第三方公証公司进行买卖过户手续

b. 订金送交公証公司

c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

6. 提出贷款申请

提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、报税记录。

7. “房屋检查保护期”完成事项

a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求

b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。

c.准备好火险保险报价

8. “贷款保护期”完成事项

a. 贷款银行派估价师确定房屋价值

b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔

c. 获准贷款后，与公証公司约定时间签署贷款文件

9. 完成过户公正手续

a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公証公司﹔

b. 银行放款

c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记

d.由公证公司支付所有费用

10. 取得钥匙完成过户

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。

b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。

11． 获得房产证

通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证。

      四、签订购房合同应该注意什么？

目前在国内买卖二手房，一份购房合同只是薄薄的两三页纸，但在美国住房交易市场制度非常健全，这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

以下为美国加州的住家购房合同买卖说明书，其中涉及环节三十多个环节，但每一个环节都非常重要，其中最为关键的则是以下内容：

把握时效，口说无凭， 整个合约变更以书面为主

要注意，购房的任何环节中，买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

买家何种方式付款

付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐ (如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

买卖完成与交屋

第三段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

费用分担与支付

合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

合同中应注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说﹐买方如果不喜欢任何一项声明﹐买主有数天的时间可以考虑取消合约﹐并取回全部的订金。

独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明

合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

影响房屋的状况

合同中应说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应 负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖 主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

整修

合同中应写明卖方如果同意负责修理，他们必须在交屋前完工，买主也有机会在交屋前检查，整修是否令买主满意。

检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋，买主需赔偿卖主的损失。

产权及所有权

合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如：卖主如果不拥有全部的产权，或是别人有权使用部份的地产(例如：电话或瓦斯公司或邻居)；这也可以保障某些模棱两可的状况，例如：未经{查或难以确认实际界限的地产。请记住，围墙和自然界限，例如树木或灌木不一定种在界限上。

买主不能履行时的最大损失

合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同，卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名，然後买主假若无故取消合同，虽然卖方仍然可以告买主，但是一般来说，买主损失的最大金额就是所付的订金。

解决歧见

第十七段有多项功能。这是买方和卖方同意调解的任何争议或诉求的依据﹐让买卖双方消除歧见的作法，帮助双方解决地产经纪人无法解决的问题。

如果买方和卖方在。这段下方签名，就表示如果纠纷不能解决时，双方同意不上法庭，而选择由"仲裁人"来解决。仲裁人不是法官，但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项，包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中，买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

房地产税等费用的比率分配

买方和卖方同意某些费用和定期支出，如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易，双方将按比率分配付费。