詳解入手美國房市必知的銀行屋法拍屋

隨著房市的日益火爆，越來越多人思考如何在如火如荼的房市投資分一杯羹。如果你想要投資房市，不知道銀行屋和法拍屋你就out了！美國中文電視品牌欄目《安家紐約》在近兩期的節目裏就詳解了這兩種投資房，如果你打算入手房市，沒有足夠的知識儲備可不行。

概念需明確：法拍屋不是短售屋

法拍屋和短售屋有著本質區別

短售屋：現在網上為了吸引買家往往寫上pre-Forclosure，一提到法拍屋，人們就聯想到價格便宜，其實仔細以了解其實就是短售屋的一種。短售屋是指屋主沒有能力償還貸款及其他房屋抵押的房貸總值，屋主經過和銀行協商後考慮將此屋以略低的價格出售，以此償還銀行的損失。此時屋主仍然擁有這棟房子的所有權，購買短售屋可以去看房，而且通常屋況也比較好，這是短售屋。

法拍屋：如果房子通過短售屋的形式還是沒有賣出去，或者屋主付不起貸款就直接走人了，像這樣的情況，法院將房子以公開拍賣的方式賣掉。價格可以低於市場價一半，或者更多。法拍屋儘管不能看房，對房屋債務方面的情況也不是非常了解，基本上購買法拍屋就等於一場博弈。

法拍屋存在的不確定因素：

A.屋況通常不佳，可能買到後發現房子已經被嚴重破壞

B.法拍屋一般情況下都在不是非常好的區，像法拉盛這樣比較大熱的地段，通常在short sale 的階段就賣掉了。 

C. 房屋有欠款 

D.購買法拍屋不能貸款

E. 過戶時間長且非常難 

F.購買後有可能前屋主或者有無家可歸的人霸佔屋子，還要通過法律將他們驅趕。

所以，購買法拍屋就好像是去賭場賭錢一樣，你也不知道你拍到的房子究竟如何。

適合投資法拍屋的人群

1，有時間。因為想要購買法拍屋前期要做很多的功課，要熟悉市場，經常參加拍賣會。

2，要有錢，因為法拍屋是不能貸款購買的，所以要有充足的資金。
3，要有強大的心理承受能力：法拍屋可能會存在的一系列的問題，所以買到手後還有很多的後續事情要做。

法拍流程：

法拍要去法院，以紐約為例，紐約5大區每個區的法院都會定期舉辦法拍。在紐約除了節假日外，法院每週都會舉辦一次拍賣會，像布魯克林是在每週四，皇后區在週五，有法拍，，基本上都是一週一次。關於法拍的房屋資訊，有的時候網站上會有公示，有些沒有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋資料。

所有人都可以參加拍賣會。

第一步：先在法院網站上註冊預約，交預約費。

第二步：了解那些房子即將會參加法拍，可提前去做功課，去看看房子的區域和房子外部的屋況。

第三步：由於拍賣會只接受現金和銀行本票或匯票，所以競標者一定要帶著充足的資金去拍賣會。

第四步：如果有自己滿意的房子，在法拍的時候就可以舉牌子參加法拍。

第五步：得標後需要當庭支付標價10%的訂金。

第六步：在一個月內需繳納其餘的90%的房款。如果定期沒交銀行會沒收全部訂金。

第七步：過戶

最後給個總結，就是法拍屋裏因為有很多風險，所以基本上能夠購買法拍屋的人一定要有非常豐富的房地產投資的常識，新手不要擅自購買。

如果你決定購買法拍屋，需要提前做哪些功課？

第一：先鎖定想要購買房屋的區域，比如如果想在布魯克林還是皇后區，不過法拍屋的區域肯定不會特別好，要清楚購買的用途，如果是投資要計算投資回報率。

第二：要多去參加拍賣會，了解拍賣得一些流程，這個只是一個學習的過程，不要著急下手，之前所謂提到的想要購買法拍屋要有閒就體現在這裡。

第三，想要購買法拍屋，需要有一個強大的團隊，避免單打獨鬥。需要一個優秀的地產經紀和地產律師，以及房屋修繕和裝修的團隊。

什麼是銀行屋？

法拍屋是指通過法律程式被拍賣的房子。法拍屋中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。那這80%的銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。

對銀行屋的誤解：法拍賣不掉銀行才收回，房屋位置都很差

其實這是一個誤解，很多銀行屋不是法拍沒有拍掉，而是如果價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，其實這是一種銀行止損的方式，並不是沒有人要。

銀行屋的類型包括商業與住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是ASIS（現狀帶住客銷售），一種就是交空銷售。

現狀帶住客銷售：銀行為了早點將房子賣出收回成本，就按照房子的現狀直接賣出，銀行不負責維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在裏面，買這個房子還要自己去驅逐房客。另外，這種銷售方式是不允許進屋看房的，只能在房子的週邊看一下。優勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%--35%以上。

交空銷售：

空房賣的很快，多數人喜歡，空置房這個是可以進去看房的，有一個好處，能夠看得見風險。假如你不懂裝修，也可以找一個裝修師傅去幫看看，這樣就能夠估算出買這個房子是否划算。

購買銀行屋和普通房子差別在哪？

購買銀行屋和普通房子的最大的差別就是，在購買銀行屋的時候，需要交轉讓稅，轉讓稅是50萬一下的交1.425%，50萬以上的房子要交1.8%。這個錢是一定要交的省不了的。普通買賣的房子是賣家交。

購買銀行屋的時候，通常銀行都會已經把這個房子的一些拖欠的貸款還有欠得地稅還有水費等都付清了，但是有一筆欠款，銀行是不負責的，就是房屋局的罰款，這個費用可以?99%的銀行是不會付的。需要屋主自己承擔。

購買銀行屋是否可以貸款？

銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，只要銀行的估價師是可以進去估價的，才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。

不過，如果信用特別好，工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K 復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。

大多數銀行屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走offer，因為同樣的價格出售，銀行肯定會優先考慮全現金的買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。

來源：美國中文網

客廳風水25招 財神爺報到！

以居家風水而言，客廳的風水關係著家庭的運勢和家庭關係的和睦，實為大事，不可不察。客廳風水是陽宅風水中最重要的環節。一個家庭整體宅運的吉凶，無論是事業升遷的順逆、運數的高低、家人財運的好壞、夫妻緣份的深淺、子女讀書、考試的運、健康狀況是否正常，大抵均由客廳風水所決定。

客廳風水學 招招都重要

1、客廳最好方位

客廳最好位於住家的前半部靠近大門的位置，以便直接吸納從大門的氣。如果必須經過條走廊才能到達客廳，走廊要保持整潔，而且照明定要充足，以免阻礙氣客廳。如果是夾層屋設計，客廳應位於層。

2、客廳格局方形

客廳的格局最好是正方形或長方形，座椅區不可沖煞到屋角，沙發不可壓梁。如果有突出的屋角放出暗箭，可擺設盆景或傢俱化解。如果客廳呈L形，可用傢俱將之隔成兩個方形區域，視為兩個獨立的房間。

客廳的風水關係著家庭的運勢和家庭關係的和睦。

3、調整家俱擺設

尖銳的物品，例如刀劍、火器、獎牌、動物標本，都不應該掛在牆上。因為這些物品都會產生陰氣，導致爭吵或暴力行為。同樣的也應避免擺設有陵角的檯燈或裝飾品。

4、風水擺設方位

客廳的擺設主要是看居住者的生活方式和審美觀而定。任何風水吉祥物的擺設都要依據人生八大欲求及個人本命卦的方位，最好是請教專業風水師。

5、客廳平面方位

詳細標示門和窗戶的位置，將客廳分成九等份，標示出人生八大欲求的對應方位。畫出客廳的中心，然後用羅盤定出客廳的方位，特別是大門的位置。之後就可按五行相生相剋的原理催化人生八大欲求。

6、不宜塞滿雜物

客廳如塞滿骨董、傢俱或雜物，則容易影響家人健康，使人氣血不通，健康衰敗，諸事不順心，甚至怪事及異象橫生，失卻家人健康的穩定性。

7、正北代表事業

正北方代表事業運，屬水行，喜用色是藍色或黑色。在這個方位放置屬水的物品對居住者的事業運有幫助，例如魚缸、山水畫、水車等。或者放置黑色的金屬飾品也可以，因為金能生水。

8、正南代表名聲

正南方位佈置好風水會為家庭帶來聲名和肯定，特別是負責生計的家長。正南方屬火行，喜用色是紅色。適合懸掛鳳凰、火鶴或日出的畫。紅色地毯或紅色的木制裝飾品（因為木能生火）也很合適。

建議：在這個方位裝設照明燈更可增加聲名運。

9、正東表示健康

正東方位關係著居住者的健康。在這個區域放置茂盛的植物可促家人的健康和長壽。屬水的物品或山水畫也有幫助，因為水可養木。

10、西北代表貴人

強化客廳西北方位的能量，有助於增加貴人運和人際關係。這個區域屬金，所以適合擺放白色、金色或銀色的金屬飾品，例如金屬雕刻品或金屬底座附白色圓形燈罩的檯燈。

建議：用紅繩串六個古錢或懸掛六柱中空金屬風鈴也可招引貴人運。

11、東北表示文昌

如果有小孩正要參加考試，最好注意這個方位的風水佈局。這個區域屬土，喜用色是黃色和土色。陶瓷花瓶等屬土的物品適合用來增強這個區域的能量。天然水晶也很有效。

12、西南增強桃花

如果想增婚姻或戀愛運勢，那麼客廳這個方位最為重要。西南方位屬土，催化的方法與東北方相同。在此處放置吊燈式的檯燈可增加能量，促夫妻關係合諧；天然水晶和全家福照也有相同效果。

13、色彩能量平衡

客廳的主色並非風水佈置的主要因素。最重要的是格局和五行的生克所達成的能量平衡。不過根據客廳相對整個住宅的方位選擇正確的顏色，可有風水加分的效果。

14、傢俱造型堅實

傢俱的造型要堅實，使用高背的沙發和座椅，因為不但舒適也象徵家庭生活有依靠。理想上，客廳傢俱的擺設最好呈八卦形，由於座椅是彼此相鄰，可促人際關係的合諧。

15、門應由左邊開

所謂左青龍右白虎，青龍在左宜動，白虎在右宜靜，所以全部的門應從左開為吉，也就是說人由裡向外、門把宜設在左側。開門如有左右顛倒容易導致家庭紛爭

16、大門不對電梯

大樓住家其大門不可以正對電梯門，正對造成沖射不利財運，住戶容易得患疾病。

17、大門不直對窗

門和窗戶是理氣出屋內的開口，大門不可與窗、後門連成直線，形成前後門相穿，使理氣穿堂直出、不能聚集於屋內，因此財富無法結集，所以謂之退財。

18、大門客廳玄關

風水要訣“喜迴旋、忌直沖”。大門與客廳設置玄關或矮櫃遮檔，使內外有所緩衝，理氣得以迴旋後聚集於客廳，住宅內部也得到隱蔽，外邊不易窺探。住宅內部隱蔽深藏，象徵福氣綿延。

19、客廳應設前方

大門後首先應看見客廳，而臥房、廚房以及其他空間應設在房子後方。空間運用配置顛倒，誤將客廳設置在後方，會造成退財格局，容易使財運走坡。

20、旺位門斜對角

住家旺位通常是在客廳，其主要條件為清靜、安定，不可以是通道的動線，般而言旺位是在客廳門口的斜對角。既然旺位多出現於大門斜對角，所以不宜懸掛鏡子容易阻礙家人的運勢。

21、沙發禁止背門

客廳是家中除了臥室之外，同時也是財氣的聚集處，命理專家黃友輔老師黃友輔就建議，想要留住錢財，第一要務就是沙發要擺對位置，要讓坐在沙發上的人，可以直接面對大門，千萬不可以背對門口。

22、沙發正面迎接

古代的時候沒有鐵門，背對大門而坐，萬一有竊賊闖入就會因此失財；而大門也是財神的入口，住在裡頭的人要正面迎接，財神才會進到屋內，如果是背門而坐，財神就會被擋掉，就容易造成錢財留不住。

23、聚光全家向心

火堆進化到燈光，客廳就成了一家人團聚的地方，主燈充足全家才會團結，光線若不足，一個家庭就不容易團結，向心力也會不夠。

24、陽台不向外推

客廳通常都會有個陽台，黃老師建議最好不要外推，從科學的角度來看，陽台是緊急逃生用；風水的角度來看，陽台也有納氣聚財的作用，保留陽台種植些花草樹木，讓財氣可以聚集，安全上也更有保障。

25、室內植物掛紅

風水的角度來看，植物屬陰，放過多陰氣會過重；若要堅持要擺設的話，千萬不可過多，約1、2盆是沒有問題的，而且一定要“掛紅”，把紅緞帶綁在植物或是盆子上，就可以將陰轉陽，減少陰氣聚集。

From: 網路地產王

不可不知的居家風水禁忌

家風水，最佳的方式要根據主人的特點量身打造。但也有一些普遍的原則是適用的，就是在居家佈置中，不能犯一些風水上的大忌，否則會住得不舒適，而且對主人會有影響。以下是居家風水佈置上不可不知的21條風水禁忌，看看你家的佈置有沒有與之衝突的地方？

1、入門先見廚廁，退運之宅

所有的屋子，入門必見客廳。現代的建築設計，有時為了考慮空間的配置，一進門往往先見到廚房、餐廳或浴廁。這是陽宅的大忌，也不合常理，居住其中，家運必衰。

2、房門對大門，耽于淫欲

臥室門不可正對大門，否則易誘使居住者耽于淫亂色欲之中。

3、客廳在屋子正中大吉

一般住宅，如果起居室或客廳設在整幢房子的正中間，這是一種大吉之象，可使家運昌隆。

在居家佈置中，不能犯一些風水上的大忌，否則會住得不舒適，而且對主人會有影響。

4、不規則屋不可做廚房

不規則屋如用來做廚房，會影響家人健康，不規則屋只可用來做儲藏間用。

5、橫梁壓頂，影響情緒與健康

橫梁最忌壓在床頭、書桌及餐桌上方，如實在無法避免，也要設計天花板，將之擋住，否則就會影響居者的情緒與健康，事業運亦會受阻。

6、不規則屋不宜做臥室

居家風水禁忌在居家佈置中，不能犯一些風水上的大忌，否則會住得不舒適，而且對主人會有影響。不規則的房間不可用做夫婦的主臥房，否則會導致久婚不孕的後果。

7、床邊按鏡，難以安眠

除了床不可正對大鏡之外，床的兩側如果有大的穿衣鏡，將使人睡不安穩，導致失眠、驚夢等。

8、臥室不可布置得琳琅滿目

臥室的色調以素雅溫暖為宜，切忌太過鮮豔，也不要布置得琳琅滿目，過度豪華，閃閃發光的飾物尤為不宜。

9、浴廁對床，當心惡疾

主臥室中，除了床不可正對浴廁之外，側對亦不吉，容易使人罹患嚴重惡疾。

10、常青盆栽利家運

由于生活品位的提高，為了增加室內的綠意，常青盆栽是很好的室內飾物，但務必選擇常綠、生命力強，不易凋謝、落葉的植物。

11、床頭巨畫大不宜

床頭置畫可以增加臥室之雅意，但以輕薄短小為宜，最忌厚重巨框之大畫，否則一旦挂鈎脫落，當頭砍下，非死即傷，不可不慎。

12、整潔的浴廁才能留財

浴廁是排汙之所，除了方位要合規中局之外，最忌陰濕、不潔、有異味，如能保持清潔幹爽反而能留住財氣。

13、大門直通到底，麻煩不斷

居家忌象賓館飯店一樣一條長廊連著一排數個房間，否則易發生外遇及私奔現象，難得平安。

14、有腳之床，床下忌堆雜物

有腳之床，床下宜保持空曠通風，切不可于床下堆放雜物，新婚夫婦尤忌。

15、屋內房門，開門方向應一致

屋內房門，開門方向應一致，這一點從門把手就可以斷定。最忌一扇左開，一扇右開。

16、浴廁設在走廊盡頭，大凶

屋內如有走廊，浴廁只宜設在走廊邊上，不可設在盡頭，否則大凶。

17、床頭忌開大窗

床頭開窗乃風水大忌，務必謹記。

18、家中不要任意安裝明鏡，以免破壞室內磁場

有時室內為展現延伸效果，喜用明鏡為裝飾，但是臥房最好不要裝大面的鏡子，會使得存其中作自心者的磁場因反射而紊亂。

19、柱角沖射不利婚

不論男性或女性之個人房間內，皆要避免柱角沖射，否則必會影響情緒和健康，對戀愛及婚姻亦不利，務必及早補救。

20、暖光燈泡利于感情

臥房的燈光對夫婦感情相當重要，應盡量采用暖色光的燈泡，少用寒色光的燈泡或熒光燈。

21、隔角煞沖射，宜盆栽抵擋

要想居家平安健康，在可能的情況下，應選擇四周沒有屋角射來成隔角煞的房屋。如自家住宅犯隔。

Savannah --- 時光交錯的古老小城

前不久到Savannah小住二天 , 從Orlando 開車大約4~5小時左右 , Savannah位於喬治亞州(Georgia) , 是一個充滿南方傳統風味的小城 , 和St. Augustine一樣都是著名的鬼城 , 有許多神秘的美麗傳說 , 也是號召觀光客的重點之一。這次住在Hyatt Regency Savannah飯店 , 特別訂了有河景一側的房間 , 坦白說服務很一般(不過美式的服務大都比較隨興) , 房間擺設簡單時尚 , 但是從窗邊能看到許多大船入港真是太酷了 , 餐廳就依著河畔 , 在河岸景觀的陪伴下吃著美式早餐別有一種不同的優雅和悠閒 !

圖片from: tripadvisor

圖片from: Hayatt Region Savannah

圖片from: Hayatt Region Savannah

圖片from: Hayatt Region Savannah

午後參加乘坐電車的Ghost Tour , 炎熱的天氣導遊仍辛苦的穿著傳統的南方服裝 , 滿頭大汗的為我們述說各種古老的鬼故事及傳說 , 然後停留在Juliette Gordon   (美國女童子軍創始人)的住居讓我們進去參觀 , 滿頭白髮白鬍子的解說員 , 引導我們到不同的房間並且講述在那棟充滿神秘感的建築中所發生的奇異事件 , 他說自己也曾多次聽聞沒人的房間中傳來收音機或有人走動的聲音 , 各種詭異的傳說 , 信者恆信 , 也為Savannah增添了更多迷人色彩 。搭上電車後 , 導遊把我們帶到一個看似小酒館的房子(其實是一個小劇場) , 待大家坐定後 , 燈光忽然全暗 , 同行的一群小女生嚇得大聲尖叫 , 然後一位大鬍子老先生就出現開始講鬼故事 , 搭配聲光變化, 很有戲劇效果 , 結束後因為離飯店很近 , 我們就一路沿著河邊散步回去。

圖片from: Wikipedia(Juliette Gordon's Birthplace)

  

晚餐選了當地知名的餐廳之一The Olde Pink House , 建於1771年 , 原本是當地的一家銀行 , 餐廳老闆加以改建保留歷史古蹟 , 外觀是粉紅色的建築 , 提供的是傳統南方口味的家常菜 , 雖然餐點不是很合我的口味 , 但是在華麗的水晶吊飾及十八世紀的壁畫環繞下用餐 , 加上服務真的沒話說 , 還是值得推薦。

圖片from: Planters Inn

圖片from: Planters Inn

圖片from: Planters Inn

 

隔天一早吃過早餐 , 因為預訂了乘坐馬車參觀市區 , 雖然我對這種觀光行程不是特別迷戀 , 但在這樣的古老城鎮坐馬車還是必要的一種體驗。乘駕馬車的導遊是一位風趣的年長女士 , Savannah因為旅遊業盛行 , 許多居民都從事與觀光有關的工作 , 她非常專業詳細的介紹了各式各樣的建築及歷史背景 , 兩匹馬也訓練有素的帶著我們繞行整個市區 , 路過有名的Mrs. Wikes’Dinning Room(這家餐廳因為Obama總統造訪而聞名 , 不接受訂位只能排隊) , 果然大排長龍 , 饕客的耐心真是令人佩服。Savannah的建築非常具有特色 , 導遊說如果看到紅色的門 , 在過去代表的是那棟房子的貸款已經繳清 , 十分有趣 !

Savannah是喬治亞州的第四大城 , 人口大約十四萬人 , 有許多傳統文化遺跡 , 每年吸引無數的觀光客到訪 , 美國南方城鎮和講求效率的北方(如紐約 , 波士頓等)有很大的不同 , 生活步調較為緩慢 , 整個城市新舊建築交錯 , 讓身處現代的我們也能體會這裡曾有過的歷史痕跡 , 棋盤式的區域規劃 , 讓你更能輕而易舉的一窺Savannah的整體風貌 。 坐過馬車看過整個市區的概況後 , 開始步行往中央公園方向前進 , 井然有序的街道讓你要迷路都很困難 , 我特別喜歡當地的建築 , 不管是街邊具有特色的小餐館 , 還是小而美的迷人公寓 , 連坐在階梯上看著來去的人車 , 都有一種彷彿置身電影場景的錯覺 , 令人流連忘返。最棒的是到處都是公園綠地 , 具有歷史意義的雕像 , 我的照相機幾乎沒有停過 , 能住在這樣別有風味的小城多麼幸福 , 讓我心中暗自盤算退休後可以考慮來這裡居住。

 因為沒吃午餐 , 走累了就到Noble Fare , 點了下午茶套餐 , 這家餐廳也是Savannah TOP 10之一的餐廳 , 原本是以前的藥局 , 裡面的服務人員大都是Savannah藝術設計學院的學生(The Savannah College of Art and Design) , 美式的下午茶比不上台灣的精緻 , Savannah大部分的餐廳價格都比較高 , 但這家餐廳的氛圍及服務仍是遊客值得造訪的 。 漫步歷史區(Historic District) , Forsythy公園的噴泉美景 ; 號稱全美最美街道的Jones街 ; 電影阿甘正傳的公園板凳(沒看到 , 因為已經被移到他處) , Debie’s restaurant(阿甘正傳拍攝早餐的地點) ; 具有歷史意義的雕像……, 讓我們度過了一個充實又充滿懷舊的午後。

圖片from: guthrie green

 

接近黃昏 , 決定到附近距離Savannah開車約20幾分鐘的Tybee Island 海灘去走走 , 順便去吃海鮮大餐 , 我們選了The Crab Shack因為不需要預定 , 餐廳區域很大座位都在室外 , 我們到達時所有停車位幾乎已經全滿 , 好不容易找到一個位置 , 坐定後開始點餐 , 因為看每桌幾乎都是點Sampler(海鮮組合套餐), 我們也同樣點來嘗試 , 端上來的滿滿一盤有螃蟹 , 蝦 , 美式香腸 , 玉米等 , 海鮮十分鮮美 , 份量很多適合多人食用 , 但坐在樹下吃飯唯一的缺點就是蒼蠅很多 , 有機會來這裡可以去試試 。吃過大餐 , 到海邊散步消化一下 , 順便吹吹海風 , Tybee Island的海水不是那麼清澈 , 但對住在Savannah喜歡水上活動的人來說 , 算是比較方便的一個海灘 。 

第三天一早離開Savannah之前 , 到河岸邊的一些小店去走走逛逛 , 這邊的商店都很有特色 , 搭配上古老的建築外觀與傳統的石板路 , 即使不買東西都覺得是一種視覺上的享受 。買了一些紀念品後 , 便開車打道回府 , 看著沿路的景觀 , 我的心中有著許多滿足與不捨 , 再見了 , Savannah , 這個古老而美麗的小城 , 我很快還會再回來的 !

 *Hayatt Regency Savannah
http://savannah.hyatt.com/en/hotel/home.html

 *The Olde Pink House Rstaurant
https://www.facebook.com/The-Olde-Pink-House-120116281338215/__fns&hash=Ac1mXUwE7htoS0XU

 *Noble Fare Restaurant
http://www.noblefare.com/

 *The Crab Shack
http://www.thecrabshack.com/

 *Tybee Island
http://tybeeisland.com/

 *Old Town Trolley Ghost Tour(電車)
http://www.trolleytours.com/savannah/rates-and-reservations.asp

 *Carriage Horse Tour(馬車)
http://savannahcarriage.com/

美國地產資訊 --- 美國房市回溫 , 台客換美元跨海置產

近期美元兌換台幣突破33元後，小幅回跌震盪，不過美元仍被預估為長線強勢貨幣，加上美國景氣復甦，失業率從2009年金融海嘯後的10％，大幅下降至今年的5.1％，藍領階級的平均時薪也首度突破US$21。海外置產業者也發現，國內不少退休公教人員、醫藥專業人士和科技新貴，利用美國成屋收租，將台幣變美金，近期加碼趨勢更加明顯。

美元長線走強加上美國房市回溫，民眾海外置產也將目光鎖定美國。

美國在歐巴馬執政的8年裡，使國勢回到金融海嘯前的水準，失業率從2009年的10％大幅下降至5.1％，藍領階級的平均時薪也首度突破US$21，財政赤字從2009年的9.8％，削減至2014年的2.8％。

不過，相較就業的提升，美國房市的供給倒是慢了一拍。美國商務部公布今年Q2住宅持有率為63.4％，是1967年以來的最低點，租屋人數達到歷史新高。台灣搜房楊建傑總經理指出，由於美國房地產租金報酬率有7％至9％、持有成本又低，一年必須繳的稅還不足淨收益的1.6％，是兼具安全與保值性。

台灣搜房網也指出，其實美國置產門檻不高，例如奧克蘭的大學城套房或單身公寓，總價僅約台幣300萬元起跳，年租金報酬率卻有8％，由於門檻不高，吸引不少台灣買家從新台幣換美元，赴美購屋作為資產配置、理財規劃的一環節。

From: 好房網

美国orlando 地產投资分享

区域选择和价格增长趋势分享

从2008 年经济危机，在Orlando 相继买了几个房子，短期出租和长期出租都有。在美国的大网站文学城投资理财论坛也发了几篇买房的真实经历。

短租房和长租房房价赠长趋势比较，观察了我的几个房子的增长趋势，发现短期出租房房价增长比较慢，而长期出租房增长比较快，因为短租房购买人群主要是投资人士，房价和投资收益有关，现在的租金相对于2008年也没有增长太多，所以如果房价太高，收益比较低，投资客也不愿买。我在2008年底32万 买的房子现在价格也就是40万左右。而长期出租房就不一样，因为我都是买在好区，所以购房人士主要是当地居民，满足孩子上学自主的，对房价的租售比没有要求。所以我在2012 下半年买完后，在2013 年5 月半年内价格很快攀升了50% 。

从2013 中期到现在，价格比较平稳，因为房市和股市一样，在一年的爆发期后，一般要平稳一下，市场消化一下，再次爆发，现在距离历史最高点还有很大距离，比如我买的这个房子16968 deer oak ln，32828, 以下是zillow 的价格曲线和历史。

2012 年底签的短卖short sale 合同是$18万，等到2013 年7 月份银行批下来最后价格加上上一个owner 欠的HOA 的管理费，最后价格是$18万7千。当时的市场价格是24 万。我因为需要在加州买房，一个月转手卖给我的买房中介Eileen$21 万，去掉各种费用，net 2万美元。这个房子现在的价格也是24 万左右，但历史最高峰在2006 年是42 万。因此还有很大的升值空间。请看16968 deer oak ln 价格趋势

买房区域的选择要根据自己的实际情况而定，有的资金少，希望现金流高的的适宜买便宜的一些区，但我的原则是中等区可以考虑，但差区坚决放弃，对于远程投资，实在太难控制。还有资金多，可以选择买高端保值区，即使现金流低一些，但保值升值潜力大，以后还可以自己享受。

Orlando 可以投资的区域很多，我最喜欢的区是Windermere ，这个区域分很多价位不同的小区，有很多高夫球场，最美的是很多房子后面就是带着私家码头的大湖。 美国的高尔夫球王子老虎伍兹，已故的麦克杰克逊，还有中东的巨富都在此有房子。很多名人为了不让打扰，自家门口居然不让修路，仍然是泥路，很有意思。麦克杰克逊的房子象一个白色宫殿，房后是一个大湖，风景如画。这个区域的租客基本上是高端人士，所以租金比较高，一般是35 万的房子租金是$2800-$3000之间， 地税是$4000 年左右，加上每个月的HOA fee$150 ，所以现金流在6%-7% 左右， 如果用贷款这个杠杆的话，加上现在利率在3% 左右，那现金流就要至少9% 以上了。我在2012 年出了几个35 万左右Windermere 新区的offer, 都没有拿到。我的一个朋友买了一个老麦隔壁高尔夫小区的房子，2013 年初价格是95 万，现在是$110 万左右。租金是$5500， 因为是用现金买的，所以回报率在5%-6%。我看中了这个区的一个当时short sale 的房子，后面是一个很大的高尔夫球场view.当时要价$85 万，市场价在$100万左右，我和我的一个亲戚一起出了$78万，银行最后批的价钱还是85万左右，所以我们只能放弃，毕竟这个区市高大上区，资金有限，只能转战其他的区。希望有生之年有机会再来这儿买一套真正的湖景带码头的美房，不过这些大湖都是有鳄鱼的呀，害怕鳄鱼的还是放弃这个码头吧，上一个名人小区的房子。要价1亿人民币。

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